马光远：为何你不懂？——再谈房地产“变天”

每年这个时候，都是各种房地产报告密集出炉的时候，也是各路大神预测房价走势的旺季。面对各种报告和预测，你如何安抚内心的焦虑和恐慌？

关于今年房价的走势，我不再多言。从现在的情况看，我所言的房地产市场“六月变天”已经成为事实，市场的基本面、情绪、博弈的力量对比都在发生变化，这都是不争的事实。

但是，让我感觉特别遗憾的是，一些人将我的“变天”理解成“暴跌”甚至崩盘，而且不断有人在我的微博或者公号留言，问：为什么还没有崩盘，这是非常令人遗憾的，因为我从来没有过判断中国房地产市场短期会出现崩盘。

谈及中国房地产市场一直流行的“崩盘论”，我一直是用“三个100%”来回答：

第一，中国房价100%太高，不承认房价太高不实事求是，但是，如果影响房价走高的因素仍然存在，房价还会更高；

第二，中国房地产迟早有一天100%会崩盘，因为全球所有的房地产市场在经历非理性上涨之后都会崩盘，我从来没有见过没有经历过崩盘的房地产市场；

第三，中国房地产什么时候崩盘，我100%不知道，因为经济学迄今为止无法回答和预测资产价格什么时候崩盘，那些吹嘘自己预测对了某一次房地产崩盘的，不是疯子就是骗子。那些将我归类到“崩盘论者”，要么理解能力急需提高，要么是对我的刻意侮辱。

中国房地产市场的确有那么几个一直“坚持”预测房价崩盘的，现在他们仍然在坚持，希望他们成功。但不要把我和他们归为一类，我认为是对我的侮辱。

当然，我也不是那种坚持“房价永远上涨的”，我自己认为自己属于实事求是派，对于房价的走势，不管对错，完全遵从自己的判断。对于房地产市场的“变天”，这是我最后一次写文章解释。

第一，中国房地产市场最大的特点是“分化”，市场的区域差异特别大。

我在我的所有文章里一再提醒这一点。这意味着什么，就是价格的走势不可能是一致的。北京房价跌，不一定意味着江苏镇江的房价跌。这是个简单常识，也是中国房地产市场最为显著的特征。

我所言的变天，指市场大气候的变化，指预期的改变，以及房地产市场大方向和总体温度，不是指全国房价会统一如何如何，更不是指崩盘和暴跌。

我分析房价的文章中总会提到安全的城市，价格仍然很低的城市，也会提到危险的城市，会提到长期而言值得投资的城市。

甚至在未来，房地产市场真正健康的时候，一个城市的不同品质的楼盘都会价格走势迥异。以北京为例，未来北京的房价绝不会普涨或者普跌，北京的好房子，高品质的房子实在太少了，只有稀缺的优质物业，就是我讲的一个城市“20%”的房子真正有投资价值，北京低端的房子，品质差的房子，长期走势一定是下跌而不是上涨。

所以，未来市场的分化不仅仅指城市的分化，还包括开发商以及楼盘和区域的分化。简言之，未来真正的投资标的，就是我之前讲的三个“20%”：20%的开发商，20%的城市，20%的楼盘。

第二，你一定要记住，没有一个价格叫“中国房价”，每个城市的房价的变动也是不同的。

目前来看，环北京，我一直说很危险的地段开始下跌，这是对的，因为这个区域基本都是投资性购房，这些区域的房子不是“住的”，而是“炒的”，这里只有房子，没有人，也没有鬼。

北京房价下半年开始出现下跌也是合理的，因为交易被锁定，价格被锁定，流动性被锁定，这个市场不调整是不可能的；总体而言，去年的热点城市，绝大多数属于政策非常严厉的调控区域，如果政策坚持到年底，这些区域房价降温是必然的。

但是，我也不断提醒，中国房地产就基本面和未来的价格走势而言，更像美国的房地产，而不是日本。美国房价在过去近80多年的周期中，差不多每20年都会经历一次深度调整，但房价的总体趋势是向上的。