房企中西部城市群考量：慎入腹地 呈点状落子

规模的考量

一些布局重点在中西部的房企，率先做出行动。

早在2014年，总部位于重庆的金科就提出，将把总投入的60%投向以重庆为中心的中西部地区。2016年，金科又提出“三圈一带”构想，其中的成渝经济圈和长江经济带，与成渝城市群和长江中游城市群有着相当多的重合之处。金科在2016年加码重庆和成都，又分别进军郑州和南宁，2017年初首度进军武汉。

大型房企也表现出对中西部区域的兴趣。同样从重庆起家的龙湖，在2016年首度进军武汉。保利则在2016年年报中提出“做大中部经济圈”。碧桂园去年在湖北和湖南分别布局39个和34个项目，数量仅次于广东、江苏和安徽。

近年来扩张步伐较快的融创，在2015年进入成都、武汉，2016年布局郑州、南宁、南昌、长沙，均为中西部城市。福建起家的正荣集团，去年新增土地储备前5的城市均为二线城市，其中便包括武汉、南昌、长沙等中部城市。华夏幸福则在2015年4月和2016年1月，先后在四川眉山布局产业园区，首度布局成渝城市群。

布局中西部的背后，房企对得失有着十分细致的考量。“东部城市保利润，中西部城市冲规模。”前述房企人士向21世纪经济报道记者表示，如今楼市调控政策重压，如果能够提前做好区域布局，将是企业实现弯道超车的好机会。

该人士认为，东部一二线城市房价水平高，可以用来维持利润。中西部地区房价相对不高，很难贡献利润，但可以在规模上有所贡献。

万科的年报显示，在其布局的四大区域中，2016年中西部区域的销售面积占比为24.78%，比前一年增长3.39个百分点；中西部区域销售金额占比16.51%，增长3.16个百分点。相比之下，北京、上海、广深区域的销售金额占比均有下滑。

2017年以来，楼市调控政策进一步加码，尽管中西部楼市也受到调控影响，但相比东部城市的影响较小。中原地产首席分析师张大伟认为，今年房企向中西部城市的布局将会加快。

联动效应仍显不足

尽管房企在布局中多提出区域的概念，但在中西部，大多数仍呈点状分布。

即便是蓝光等中西部起家的房地产企业，也把大部分项目布局在一二线城市，而甚少在该区域内的三线城市布局。万科在中西部区域布局的项目中，仅有一个位于南充，其余全部分布在成都、武汉、重庆、西安、郑州、贵阳、昆明、乌鲁木齐等省会城市。

大型房企中，恒大对区域的布局较为深入。目前恒大在河南省布局了11个城市，在湖南省布局了8个城市，湖北省4个城市，四川省3个城市，实现了某种意义上的“城市群”布局。

有分析指出，与京津冀、长三角、珠三角相比，中西部地区的经济发展水平略缓，中心城市的辐射力偏弱，现阶段很难实现对周边城市群的带动。

从人口迁徙的角度来看，根据中信建投的报告，“除成都、重庆、贵阳以外的西部川渝黔连绵区”是近年来人口流出最明显的两个区域之一。这也说明西部地区要想实现城市群的发展尚有难度。

因此，房地产企业在中西部的布局仍然谨慎。“我们选择城市主要看三个指标：经济发展水平、人口净流入、房地产市场供需关系和价格。”前述房企负责人表示，其所在公司一直在观察中西部的三四线市场，但并不会轻易进驻。

据克而瑞统计，截至今年3月，湖北荆门的住宅去化周期比以往大幅下降，但仍为14.2个月的偏高水平。广西北海的去化周期则为15.5个月。

多数受访者认为，在“一带一路”倡议、长江经济带等区域性利好政策的带动下，中西部区域的发展潜力巨大。但能否发展成为东部三大城市群的规模，并吸引房企深入布局，目前仍需观察。