房企中西部城市群考量：慎入腹地 呈点状落子

“为什么要进武汉？从经济发展、人口流入、供需关系、房价水平、政策利好这些因素来看，武汉市场没有理由不被看好。”2016年下半年，某大型上市房企正式成立武汉公司，并力图以武汉为基点，拓展中部区域的市场。对于进军武汉的理由，相关负责人向21世纪经济报道如是说。

他所说的“政策利好”，主要是指国务院在2015年3月批复的《长江中游城市群发展规划》。这是国务院批复的第一个国家级城市群规划，武汉恰恰是这个城市群的中心城市。

自此以后，国务院共批复6个国家级城市群规划。其中，长江中游、成渝、中原、北部湾等四个城市群，一度因高库存、低周转而成为房地产开发的“观望地带”。但从2015年末开始，这些地方陆续成为房企关注的重点，如今已成为楼市热点区域。

房地产企业对区域规划政策有着天生的敏感，但这种“回潮”并不仅仅是“蹭热点”的结果。城市化进程、楼市分化、房企开发思路转变等，都在促成这波深入中西部的大潮。

但目前来看，多数企业在中西部的布局仍然呈点状，这也侧面反映出房企的试探性态度。由于经济发展、人口流动等多方面原因，房企未来能否在这些区域实现大规模覆盖，仍需继续观察。

“去库存”政策起效

从2015年3月开始，国务院陆续批复了6个国家级城市群规划，分别是长江中游城市群、哈长城市群、成渝城市群、长江三角洲城市群、中原城市群、北部湾城市群。北部湾城市群于今年1月被批复，是最近的一次。

其中除“长三角”外，其余城市群均不位于东部发达地区。这五个城市群因供应过剩等原因，楼市曾长期处于低迷状态。

相比之下，长江中游城市群中的武汉、长沙、南昌，成渝城市群的成都、重庆，中原城市群的郑州，北部湾城市群的南宁，都已成为楼市的热点区域。

这种局面绝非区域规划政策的利好所致，而是受益于过去几年的“去库存”进程。

根据易居克而瑞的统计，截至今年3月，长沙的住宅去化周期已从上一轮高点（2012年前后，下同）的超过20个月，下滑到10.2个月；武汉的存销比从超过26个月，下降到9.1个月；重庆从超过18个月下降到7.2个月；成都从接近40个月下降到10.5个月；郑州从超过30个月下降到5.1个月；南宁从30个月下降到6.1个月。

早在2009-2010年，房地产企业曾大规模进军二三线城市，但由于投资过剩、利好透支，一度造成这些城市的库存高企，楼市发展停滞。

如今，部分城市的去化周期大幅缩短，说明这些城市的库存压力已大大减轻。

在此基础上，城市群规划的落地，便提供了叠加利好。加之东部热点城市调控压力较大，房企纷纷向中西部“回潮”。去年以来，成都、重庆、武汉、长沙、郑州、南宁的土地市场逐渐火热，土地成交数量、单价、溢价率等有所攀高。