房贷利率仍有上行空间

“个人住房贷款利率略有上行，3月份加权平均利率为4.55%，比上年12月份上升0.03个百分点。”央行日前发布的今年《第一季度货币政策执行报告》中透露的这一信息并没有引起太多人的注意。从已经公布的4月份房地产数据各项数据看，未来房贷利率仍有上行空间。

5月16日，央行上海总部发布的报告显示，4月份个人住房贷款增速回落，同比少增92亿元。上海今年第一季度个人住房贷款同比少增241.3亿元。上海个人住房贷款增速回落与全国形势一致。

央行发布的信息显示，截至今年3月末，个人住房贷款有所放缓，比年初增加1.2万亿元，占全部贷款的27.7%，较上年四季度下降19.4个百分点，3月末增速为35.7%，比上年末回落1个百分点；3月份新增3617亿元，同比少增222亿元，为近23个月来首次。

尤其需要注意的是，4月份个人住房贷款增速继续放缓。央行公布的数据显示，4月份住户部门贷款增加5710亿元，其中，短期贷款增加1269亿元，中长期贷款增加4441亿元，后者大部分都由个人住房贷款构成。当月人民币贷款增加1.1万亿元。从结构看，受房地产调控升级影响，4月份新增按揭贷款占全部新增贷款的比重为40.4%，较上月下降3.7个百分点。而今年前4个月，按揭贷款累计占全部新增贷款的35.8%，较上年末回落9.1个百分点，趋向合理区间。

4月份，因地制宜、因城施策的房地产调控政策继续发挥作用，导致房价涨幅回落。国家统计局公布的数据显示，当月，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降或持平，70个城市中30个城市新建商品住宅价格同比涨幅回落，31个城市环比下降或涨幅回落。

虽然完全将个人住房贷款增速放缓、房价涨幅回落与银行房贷利率上调挂钩有些偏颇，但后者确实会对前两项产生影响。从4月份开始，一线城市相继降低了房贷优惠利率，间接收紧了房贷供应闸门，其他城市也因城施策强化了限贷、限购政策。正是这些工具或政策的调整，才造成了上述房地产市场降温的事实。房地产调控取得的成效，房贷利率调整功不可没。

随着今年央行两次上调货币市场利率，银行的资金成本也在上升。随着各地房地产市场调控力度的进一步加大，未来银行会通过调整利率来降低自身风险。这与金融去杠杆、去资产泡沫、防范金融风险的政策环境有关，也与监管层的监管和窗口指导分不开。银行为了降低自身风险，不得不收紧货币闸门。

需要注意的是，央行今年两次上调货币市场利率，有配合国内金融调控的原因，也有对冲外部经济体尤其是美联储加息的考虑。现在美联储年中加息的预期仍存，央行是否仍会采用提高货币市场利率的方式加以应对，还需要进一步观察。但这种预期势必会作用于个人住房贷款利率。这构成了影响未来房贷利率走向的一个重要因素。

另一个需要注意的信息是，上周五央行进行的3个月期800亿元中央国库现金定存招投标结果显示，中标利率较3月份同期限品种中标利率上行30个基点至4.50%。这是3个月期国库现金定存中标利率连续三期上调。

然而，不管外部环境如何变化，未来国内仍将强化住房金融宏观审慎管理，防控住房贷款不合理增长，严格限制信贷流向投资投机性购房。落实这些要求最直接最有效的策略就是使用价格工具，直接或间接的提高房贷利率。