北京城市规划中的楼市密码： 土地供应增加 长效机制酝酿

3月29日，《北京城市总体规划（2016年-2030年）》草案正式在北京规划展览馆对外公布，开始征询和吸纳公众意见。这是继2002年编制《北京城市总体规划（2004年-2020年）》之后，北京再出新版城市总规。

与此前的规划相比，草案首次提及房地产市场，并纳入到“提高城市治理能力，着力解决‘大城市病’”的部分中。其中，增加居住用地规模、建立长效机制、构建租售并举住房制度等，都被认为是亮点。

分析人士认为，与人口的疏解相配合，上述举措可有效缓解北京房屋供应中的矛盾。若能严格执行，北京楼市中的大幅波动局面将会改变。但对于未来的房价走势，目前难以预估。

首次提及房地产市场

人口和土地被认为是影响房地产市场的重要指标，前者关乎需求，后者涉及供应。

按照上述规划草案，出于控制城市规模的考虑，2020年，要控制北京人口规模在2300万人。意味着人口要向周边区域疏解，北京房地产市场的需求压力将会减小。

建设用地方面，草案提出，2020年，城乡建设用地规模减至2860平方公里左右；2030年，城乡建设用地规模减至2760平方公里左右。这也延续了“十二五”期间控制建设用地供应规模的趋势。

但草案同时指出，“适度增加居住用地供应规模，在新增城镇居住用地中，增大保障性住房和自住型商品住房供地比例。”有行业分析人士认为，未来若严格按照规划方案执行，北京住宅供应不足的局面可能会逐渐改善。

这段文字出现在规划草案的第五篇，题为“提高城市治理能力，着力解决‘大城市病’”。其中的一个部分叫“完善住房体系、实现住有所居”，具体内容还包括：基本完成现有城镇棚户区改造，改善居住条件，加快老旧小区综合整治；提升住房建设质量、推进住宅规划建设标准化、信息化、智能化等。

与上一份规划相比，这也是草案首次提及房地产市场。有分析人士指出，上次规划推出的时间为2002年，处于房地产市场化改革的初期阶段，北京房地产市场尚未面临如此多的问题。

租赁市场将迎利好

“如果说该份草案对北京楼市的影响，我觉得并不是短期所能看到，应该着眼长期。”北京某大型房地产商相关负责人向21世纪经济报道记者表示，若严格按照规划的思路执行，困扰北京楼市多年的供需失衡问题有望得到解决。

供应不足被认为是北京楼市近些年面临的主要问题。一方面，北京市人口规模不断增加。据北京统计局的数据，2016年年末，北京市常住人口达到2172.9万人，同比增加2.4万人。但有第三方机构的观点认为，北京市的实际人口可接近3000万人。

另一方面，近年来北京住宅用地实际供应量不足，已供土地的开发进度也不尽人意，导致房屋供应长期处于短缺状态。

在北京3·17新政当日，北京市住房和城乡建设委员会发布的一份资料中，表明已在供应层面做出相关布局，如“三季度末完成全年土地供应计划，是去年全年实际供应量的2.5倍”；“加大土地储备力度，适当增加计划外年度土地供应量”；“督促‘1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市’的在途商品住房项目加快开发进度，尽快形成商品住房供应”等等。

上述开发商人士认为，这些措施在改善供需关系的同时，也将使北京房地产市场的运行趋于平稳，避免出现大起大落现象。

北京市房地产业协会秘书长陈志向21世纪经济报道记者表示，过去的调控政策有太多的“一脚刹车、一脚油门”，但这是由当下的各项客观条件所决定，而不应是楼市调控的常态。理想的调控政策应具备“长期、有效、稳定”的特点，这也是决策部门需要不断改进、并最终实现的目标。

陈志亦提出对“长效机制”的看法，即更多在税费、利率等层面进行调整，而非采取行政手段来调控市场。

上述规划草案并未提出“长效机制”和“基础性制度”的具体内容，但市场人士普遍认为，不动产登记、保障房制度、土地供应制度等的完善将可能是政府部门工作的重点。

这些措施能否导致北京房价下跌，业内人士普遍认为尚难判断，因为除供需关系外，房地产价格还取决于经济走势、货币供应等多项因素。事实上，上述规划草案并未提及房价，也未对房地产市场提出相关的量化指标。

主流观点认为，北京房价仍会维持涨势，在各项限制性条件的作用下，部分购房者将转向租赁市场，并对后者带来利好。这也与规划方案中“构建租购并举住房制度”的思路相一致。