限购后北京商住市场“错位” 房屋成交锐减 土地仍火热

3月30日下午，经过23轮竞拍后，位于北京大兴生物医药基地的一宗地块被东亚新华摘得，代价为10.6亿，溢价率27.7%。这是北京当天成交的3宗商办地块中的最后一宗。此次交易也是商住限购新政后，北京首批商业用地交易。

3月26日，北京出台对商业、办公类用房的调控政策，其中包括新建商业、办公用房禁止卖给个人，无房者限购一套，停止商业银行贷款等。力度空前。

政策出台后，商办市场迅速冷却。亚豪机构的数据显示，新政出台之后的4天内（3月27-30日）北京仅成交商业、办公类住房16套，比新政前的跌幅达到98%。

但正如文首提及，北京商办类地块的交易并不冷淡。当日成交的三宗商办用地均经过多轮举牌，溢价率也超过20%。分析人士指出，这种局面反映了调控新政之后商住市场预期的一种反差，即短期看空，长期并不悲观。

错位的市场表现

30日下午，北京迎来三宗土地挂牌交易，其中两宗位于朝阳区金盏乡，另一宗位于大兴区生物医药基地。这三宗土地的性质均为F3其他类多功能用地，其中商业部分的产权年限为40年，办公部分50年。

据悉，这3宗地块均设有“50%以上面积自持20年”的限定，且按现有政策，单套分割面积不低于500平方米，只能以公司名义购买。

这是北京“3·26商住限购新政”后的首批商业用地交易。由于地段相对优越，多家房企前来竞买。

三块土地的拍卖过程虽不如住宅用地火热，但也绝非冷淡。

其中，朝阳区金盏乡603地块经过33轮竞拍，被华润招商联合体以22.5亿代价摘得，溢价率为27.8%；朝阳区金盏乡604地块经过29轮报价被中国金茂以20.4亿代价摘得，溢价率40.7%；大兴生物医药基地地块经过23轮报价被东亚新华以10.6亿代价摘得，溢价率为27.7%。与过去几年比，溢价率有一定下滑。

单价方面，大兴区生物医药基地地块为14529元/平方米，朝阳区两宗地块的单价分别为24369元/平方米和26772元/平方米。就其所处的区位而言，价格并不算低。

相比之下，交易方面十分低迷。根据亚豪机构统计，新政后的3月27-30日，北京仅成交16套商业办公房屋。其中12套商住房，4套商办房。

与新政前单日成交超过280套的规模相比，调控使商办市场的下滑幅度超过98%。

21世纪经济报道还了解到，新政后，北京部分商住项目收到大量退房申请。这些项目多在去年办理网签，但银行贷款尚未审批。

长期预期并不悲观

同样是商办，为何土地市场和房屋市场的表现相差如此之大？有分析人士指出，这反映出调控新政之后商住市场预期的一种反差，即短期严重看空，但长期似乎并不悲观。

亚豪机构市场总监郭毅认为，我国房地产市场化改革20余年时间里，开发商在滚动开发的高周转模式中确实获取了不低的利润，但与购得房产后长期持有的小业主动辄20-30倍的回报率相比，则逊色不少。

她表示，在北京这样的超一线城市，只有沉淀下核心资产，方能取得长期、稳定的收益率。

但短期来看，利空因素更多

中原地产首席分析师张大伟分析认为，目前市场上的商业库存大约为6万套，其中2.3万套为商住类物业。这些物业的90%此前卖给个人，如今需全部卖给企业。

此外，算上未开发、已开发未取证等潜在供应，预计将有超过15万套商办类物业受到该政策影响。这也将极大增加该类物业的供应规模，并可能影响其收益率。

张大伟认为，从实际操作层面看，“最小分割单元不得低于500平方米”，“在建、在售商办类项目只能卖给企事业单位、社会组织”等规定，将给现有的项目带来极大销售压力。

他表示，按照当前的政策力度，短期内，商办市场成交量有可能出现50%以上的跌幅，价格跌幅将可能在30%以上。