限购后北京商住市场错位:房屋成交锐减 土地火热

单价方面，大兴区生物医药基地地块为14529元/平方米，朝阳区两宗地块的单价分别为24369元/平方米和26772元/平方米。就其所处的区位而言，价格并不算低。

相比之下，交易方面十分低迷。根据亚豪机构统计，新政后的3月27-30日，北京仅成交16套商业办公房屋。其中12套商住房，4套商办房。

与新政前单日成交超过280套的规模相比，调控使商办市场的下滑幅度超过98%。

21世纪经济报道还了解到，新政后，北京部分商住项目收到大量退房申请。这些项目多在去年办理网签，但银行贷款尚未审批。

长期预期并不悲观

同样是商办，为何土地市场和房屋市场的表现相差如此之大?有分析人士指出，这反映出调控新政之后商住市场预期的一种反差，即短期严重看空，但长期似乎并不悲观。

亚豪机构市场总监郭毅认为，我国房地产市场化改革20余年时间里，开发商在滚动开发的高周转模式中确实获取了不低的利润，但与购得房产后长期持有的小业主动辄20-30倍的回报率相比，则逊色不少。

她表示，在北京这样的超一线城市，只有沉淀下核心资产，方能取得长期、稳定的收益率。

但短期来看，利空因素更多。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，目前市场上的商业库存大约为6万套，其中2.3万套为商住类物业。这些物业的90%此前卖给个人，如今需全部卖给企业。

此外，算上未开发、已开发未取证等潜在供应，预计将有超过15万套商办类物业受到该政策影响。这也将极大增加该类物业的供应规模，并可能影响其收益率。

张大伟认为，从实际操作层面看，“最小分割单元不得低于500平方米”，“在建、在售商办类项目只能卖给企事业单位、社会组织”等规定，将给现有的项目带来极大销售压力。

他表示，按照当前的政策力度，短期内，商办市场成交量有可能出现50%以上的跌幅，价格跌幅将可能在30%以上。