地铁上的新万科：能否开启多业态万亿新纪元？

接近深圳地铁的知情人士张凯（化名）向时代周报记者作了确认，他指出，深圳地铁已从早期的仅是满足居民出行需求的出发点，转变为地铁和上盖同步规划、同步设计，甚至是同步施工。

潜在的博弈

入股万科，拿下华润手上持有的15.31%，深圳地铁至少要付出371.71亿元的代价。以溢价收购万科股份，投资回报又会如何？郁亮试图给出的定心丸：“一定会用市场的方式解决双方的合作问题”。

但这显然远非“市场”一词这般简单。据时代周报记者的了解，深圳地铁本身也有地产开发公司，未来如何和万科合作，考验着管理层的智慧。

关键在于，股东和管理层的博弈，只是消减，而不是消失。至少摆在眼前的疑问是，有了华润的前车之鉴，深圳地铁是否会允许万科继续保持股权分散、大股东接近无为而治的治理模式？万科的未来，到底是继续维持还是微调现有的治理格局，还是创造一套新的经营理念？如果一旦落定换届，董事长人选是深圳地铁董事长林茂德，还是从万科现管理层中选出？

至少从目前来看，深圳地铁维持万科现任管理层的意图明显，试图保持基本的上市公司治理模式。

按照深圳地铁方面目前的意愿，它也会按照规定行使股东权利，向万科推荐合格的董事及监事候选人，并由董事会决定聘任高级管理人员。按照推算，深圳地铁至少可以拥有3个董事席位，这足以在万科董事会中占据了大比重的话语权。

而追溯29.38%表决权的获得，当中的14.07%和恒大之间有一年的委托期。到期后，深圳地铁除了继续收购恒大所持股份之外，如继续增持万科，可以在公开市场购买，也可以通过资产重组的方式进行，但不管怎么样都涉及资产置换与购买事项。

不容忽视的是，深圳地铁无疑是一个庞大的资产包。按照官网资料显示，这家深圳市的国有全资企业总资产有2400亿元，净资产逾1500亿元，业务包括地铁建设和运营、投融资、建设、物业开发等。

一旦能与万科达成良性的合作，两者间碰撞出的能量必然是1+1>2。

在大环境上，深圳正在进行“一体两翼”战略。从目前的情况看，“一体”产业中公用事业类企业已基本整合完毕，而房地产类企业的整合动作则刚刚启动。改革中会否涉及到深圳地铁，也有待谜底的进一步揭晓。

万亿大万科

那么，万科能否成为2015年提出的那个万亿大万科？

在发布会上，郁亮并没有给出直接的答案，但他明白万科的实现路径：通过事业合伙人机制，在构建服务于客户的生态系统中，各个细分公司对行业的贡献、市场规模达到万亿级企业水平。

释放的信号已经再明显不过，即未来细分业务与房地产业务并驾齐驱。

物业、物流、教育、万科驿、海外业务五大块被认为是万亿大万科的载体，万科希望开启新纪元，将整体业务框架从过去的单一业态转向多业态。

据时代周报记者了解，目前在万科新独立出来的业务包括了物业管理、物流地产、冰雪事业部、教育事业部、养老事业部等。而北京、上海、广深、成渝四大区域均有尝试不同的新业务。比如，北京公司通过和链家股权合作，进入了家装领域；广州公司率先布局长租公寓，并且开了第一家万科医院；上海区域则在养老业务上寻求突破领先。

不过，企业的任何转型都是一场“由内而外，融道于术”的系统革命。如何解决“投易盈难”这个方程式，如何面对新领域未知的风险，万科管理层的投资眼光和转型能力正在接受考验。

外界看来，万科的万亿愿景，还缺乏明晰的模式和逻辑。万科五大新业务板块均存在一个共通的问题，即目标过于笼统，且普遍停留在愿景规划上。克而瑞在分析报告中写道，除物管服务明确分拆上市外，万科其余四个新业务在具体的操作模式、盈利方式以及最基本的市场需求判断都存在缺失，甚至未来上市估值都没有定量的概念。

但在万科内部有两条业务主线被强调。据时代周报记者多方了解，一是要适应城市的发展变化，从单一住宅开发商转为城市配套服务商，比如商业、物流、产业办公等；二是要适应客户不断变化的需求，拓展养老、度假和教育等业务。