上海加码整治类住宅 商住房还能火多久

自2016年北京通州双限之后，北京市商办物业全面调控的风声不断，而2017年1月,上海暂停商办项目销售的现实更是将这一类型产品推上风口浪尖，收紧调控已是箭在弦上。

　　天安门西南方向30公里的义和庄地铁站，被三个商住项目环绕，万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场。

　　这里是北京大兴新城的核心区所在。该区域目前除了这三个项目，尚未有其他的相关配套，但是房价已经普遍超过5万元/平方米。

　　北京市住建委网站显示，万科天地、泰禾中央广场以及恒大未来城在售项目所在地块的土地用途均为商业或办公，但万科天地的销售人员对法治周末记者介绍道，项目交房时有独立的卫生间和厨房，可以居住；而泰禾中央广场和恒大未来城的样板间就设计有卧室、卫生间和厨房。

　　恒大未来城的销售人员则告诉法治周末记者，恒大未来城包括自住房项目和商住项目。

　　3月2日，周四，很多购房者在工作日仍聚集在这三个项目的售楼处，法治周末记者粗略统计，下午两点到四点期间，每个售楼处咨询购房的人数均在20人以上，其中泰禾中央广场售楼处还聚集了大量带客户看房的中介人员。

　　根据地产营销人统计，在刚刚过去的2月份，北京市商住市场成交3154套，环比上涨73%；大兴区商住项目成交1355套，成交面积9.23万平方米，成交均价50501元/平方米，成交金额46.59亿元，其中仅泰禾中央广场的成交量就达985套。

　　这样的市场热度在3月份尚未降温。

　　然而在距离北京1000多公里的上海，从今年年初就开始进行着一场整顿商住类项目的行动。从今年年初暂停多个商住项目网签，到2月份闵行区整顿“类住宅”(即土地用途为商业、办公或其他非住宅用途，但以住宅形式销售的项目)，上海的商住市场正在被重新洗牌。

　　记者获取的一份《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》显示，闵行区的整治目标为，把疑似“类住宅”项目彻底恢复至规划批准的功能用途，比如工作方案要求，对于未入住的项目，限期拆除用于居住功能的插层、隔墙、上下水和煤气管线等内容。

　　“这也就是说把商办项目中的住宅功能拿掉，只留原来的商业功能或办公功能。”上海中原地产市场分析师卢文曦告诉法治周末记者。

　　在上海闵行区峰尚汇项目购买了房屋的刘丽(化名)告诉记者，2月19日前后，小区里就聚集了安保人员，不允许继续装修。

　　“目前还没有开始拆除上下水等相关设施。”刘丽说。

　　商业或办公立项的项目，通过接通上下水、媒体管线，建隔墙和插层，就变成了具有居住功能的loft，这样的项目因而被称作商住项目，不限购、单价低于纯住宅等特点，也使得商住项目在以往颇具吸引力。

　　然而，当上海整顿商住项目等类住宅的力度加大，这样的整顿之风是否会从上海吹到北京乃至更多的城市？

　　京沪冰火两重天

　　上海政府这回来真的了。“越限越火”的现象没有出现在上海的商住市场上。

　　卢文曦跟法治周末记者分享了整个上海市场以及闵行两区商住房的成交数据。

　　“上海在整个2016年房地产市场成交套数为10.9万套，其中3.5万套是商住房为主的类住宅，类住宅占比超过30%；今年前两个月，上海市场总成交套数为6046套，其中类住宅是765套，类住宅占比12.65%。”卢文曦说。

　　具体到这次整改的试点区域闵行区，卢文曦说，今年1月份，闵行区成交类住宅211套，成交面积在35299平方米，均价为6.4万元/平方米，到2月份，数据已经出现断崖式下跌，成交套数111套，成交面积15108套，均价也出现下滑，为5.1万元/平方米。

　　整改实锤出现了切切实实的效果，闵行区的类住宅项目从成交量和成交单价上都出现了大幅下滑。

　　目前在政策层面尚处于平静期的北京市场，市场仍然火热，其中开发商对购房者的态度就是很好的证明。

　　3月2日，在万科天地售楼处，当记者要求看样板间时，销售称没有样板间；当记者希望看看宣传资料时，销售亦称没有宣传资料。

　　万科天地的销售人员只用一台平板电脑，向记者展示了万科天地在售房屋的户型图，户型图显示，项目层高为4.2米，有独立卫生间和厨房。

　　在恒大未来城的售楼处，销售人员带记者看了样板间后，并未像普通的售楼处销售一样，强烈要求看房者留下联系方式。

　　该恒大未来城销售称，该项目去年单价在每平方米3万多元，今年单价破5万元，主要是受大兴新城的规划以及大兴新机场建设的影响。

　　而在泰禾中央广场售楼处，虽然该项目有样板间，但是销售人员并不亲自带看，在听闻记者对项目地理位置较为熟悉之后说：“样板间出门左转，您自己去看。”

　　该项目的样板间在泰禾中央广场的实体项目中，离售楼处约300米，途中需要穿过堆着许多施工垃圾的工地，销售似乎并不担心这样的环境以及不亲自带看的做法，会影响购房人的意愿。