杭州楼市“高烧”限购升级背后：压制投资需求抬头

杭州楼市的这一轮“高烧”，有两个坚实的基本面。首先，京沪深房价如今均价5-6万元/平方米，远甩开传统高房价城市杭州，形成一种“找平”的巨大势能。

3月2日，杭州限购再升级，新政涉及三部分：富阳、大江东纳入限购范围；对非本地居民家庭，“自购房之日起前3年内在本市连续缴纳社保2年以上”方可购房；暂停对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。

杭州一名业内人士指出，这次限购新政出台，从传言到坐实不过10天左右。最近一周以来杭州楼市火热。“此前杭州限价，导致郊区大量新盘开盘价格紧贴成本价开售，有的甚至比周边二手盘还低，本想退出杭州楼市的投资客又涌回。”

杭州双赢机构总经理章惠芳认为，限购政策的出台在意料之中。因为最近杭州市场投资需求仍高涨。基于控制房价增幅的要求，杭州去年11月以来逐步在新房市场采取限价，对预售证价格进行指导，使新房价格低于市场预期，但购房投资需求仍在。新房难求，也刺激二手房市场年后成交量价上涨。

压制走热的投资需求

2月25-26日双休期间，杭州部分售楼处非常忙碌。

“就在刚刚过去的一小时内，来了28组共81人……一到周末就好想有分身术。”这是杭州某盘销售人员发的一条朋友圈状态；金地·大运河府项目在那两天，有接待记录的客户每天超过200组，该盘洋房已售罄，加推的96套高层，也只剩个位数房源没落位。近期即将加推二期200多套房源的龙湖·春江天玺，26日也接待了近300组客户。

杭州楼市资深观察人士杨广宏指出，杭州楼市的这一轮“高烧”，有两个坚实的基本面。首先，京沪深房价如今均价5-6万元/平方米，远甩开传统高房价城市杭州，形成一种“找平”的巨大势能。

其次，过去一年，杭州高价地频出。尤其是去年8月后，“面粉贵过面包”成为普遍现象。人们对未来房价的预期因此提高。

但另一面是，大量新杭州人和刚需购房者，承担不起新房房价，只能考虑更便宜的二手房。许多中产卖掉二手房后，转而进入售楼处。

此外，2016-2020年，杭州主城将开展“城中村改造”攻坚行动，累计要完成246个村的改造。分析认为本轮购房热中也存在拆迁户的投资需求。

相比一手房，杭州二手房市场也在升温。2月份杭州市区二手房成交量突破8700套，超过同期新房的6996套。

“限购出台源于最近一轮的楼市高热”，杨广宏认为，在去年11月之后，部分高价郊区盘已经出现售楼乏力。但开年之后，由于严格限价，大量新盘价格偏低。不过他表示，结合调控的大环境，一些涨价过猛的楼盘会呈现颓势。

面对调控加码，杭州业内人士反应不一，一名滨江区某盘的营销经理认为是“好事”。据了解，该盘将于3月份加推二期，均价将比一期高3000元/平方米，总价600万起步，但目前平均一套房源有8个意向客户在等，且大多是关系户；置换的白领们不少被限购；刚需买家中有被外地户籍拦住的，也有认为自己终于有机会抢到房了。

章惠芳指出，限购在短时间还不足以让市场马上降温，但政策累加、价格持续高位、供需波动、观望周期拉长等将逐步改变市场预期。一段时间盘整后，成交量下降，由量变到质变，也是可以预见的。她认为调控的筹码还有很多，比如二手房成交个税按20%征收。

“这一轮楼市调控跟2011年调控不同，目前仍有看涨的预期，只有等成交量萎缩到一定程度，大众心态才会从量变到质变。”

房企也早有考虑。比如春节后，万科海上明月项目率先自降备案价；此前保利内部也要求上半年加快销售速度，随后浙江公司就推出了4盘促销活动。

部分三线城市现去库存效果

业内人士普遍认为，杭州限购升级，反映了资金的流向趋势。一二线城市限购，令部分投资客将目标指向部分三四线城市。

这主要源于，一方面三四线城市去库存需求急剧上涨，另一方面是限购价差使然，投资需求外溢。

对于政策升级后的影响，研究中心认为，主要集中在几点：第一，一二手房成交将同步下滑，其中二手房交易或受影响更大；第二，限价的存在，导致市场价格既不会大涨也不会大跌，这也符合此轮调控的初衷；第三，对于继续拿地补仓的大型房企来说，优质地块吸引度依旧较高，但三高地块（高溢价、高总价、高单价）数量将有所减少。总体而言，杭州此次调控升级也显示出，杭州已经开启弱周期调整的信号。

该机构指出，从近期部分城市和住建部发言来看，针对房地产市场政策面将是“去库存与调控”并存，而调控主要是针对去年热点一二线城市，除了对于房地产市场秩序整顿外，在现有政策上继续微调的可能性较大。

杭州此次率先出手，或将引起其他城市跟进和效仿，例如天津、南昌、郑州仍有限购加码的可能性，长沙、青岛也可能会出台新政。

值得关注的是，今年以来，一些三线城市成交有放量态势，比如长三角地区的镇江与扬州。据数据监控中心统计，2017年1月截至25日，扬州商品房成交3664套，环比上涨17.29%。