马光远：房价涨到了天上，选择做接盘侠，还是租房？

至于其他的原因，比如，房价上涨的预期，国人的习惯，以及长期以来，中国在住房租赁公共政策层面的缺失已经是次要原因。也就是说，在公共服务的获得上，特别是在孩子教育资源的分配上，房屋所有权相对于租赁权，具有独特的不可比拟的优势。

住房公共政策给房屋所有权赋予了很多远远超越居住功能的价值。这是住房租赁市场长期以来难以发展的原因，也是大家宁可选择高位接盘也不愿意选择租房的根源。特别是在房价上涨预期仍然很强烈的情况下，这更成了大家集体行动的逻辑。

我从来不鼓励年轻人租房子，因为这种选择很害人。去年年底的中央经济工作会议，提出了中国未来住房制度的大方向是建立租售并举的住房制度。然而，即使是去年国务院出台的上述鼓励租房的办法，仍然没有多少亮点可言，落地的更是寥寥无几。

房地产市场化十多年来，公共政策对租房市场极其冷漠，因为政府在其中无利可图。鼓励租房的措施很多都是隔鞋搔痒。每年政策似乎不断在喊着鼓励大家租房，但到实际操作层面，几乎所有的政策都无法落地。

政策如果真的要鼓励租房，最起码应该做到三点大的突破：

第一、把买房和孩子入学脱钩。买房可以入学，租房也应该有入学资格，如果规定租房有入学资格，相信很多人会选择租房而不是买房；

第二、房租支出应该抵扣个税。如果房租可以纳入个人所得税的可抵扣项，也会有一部分人寻找租房；

第三、不要建设太多的公共租赁房，以及太多的保障性住房。政府的保障范围应该主要限于低收入群体，保障的方式应该以货币，特别是应该发放租房券。北京去年年底出让了几块土地，但最后都搞成了开发商自持，这显然是要开发商出租。在房租价格相对于房价没有太高收益的情况下，开发商会把毛坯房装修了出租？出台这样的政策究竟有没有做过调研？

回到房价和租金。我必须说明，中国的房价和房租其实都偏高。在美国，衡量房价是否合理的标准之一，就是一个家庭是否把家庭收入的30%以上用于住房支出。按照这个标准，中国很多人不仅仅把假体收入的100%用于住房支出。而且还要捆绑好几代人的收入。房价之不合理不言自明。

然而，当房价与教育资源捆绑的时候。房子的价值当然不仅仅是房子。因此，“房子是住的，不是炒的”。这个目标要兑现，不仅仅要抑制炒房的，更要把买房和孩子入学等脱钩。否则，说房子是用来住的，很显然不能解释学区房为什么那么抢手。

所以，上一篇文章就提醒，孩子很快要入学的，就不要考虑价格的涨跌，因为这不是一个经济问题，这是一个很缺德的问题。