纯商住宅成交创历史新低,商办创历史新高
另外从分类市场情况来看,纯商住宅产品与商办产品市场占有率开始出现逆转。根据亚豪君岳会数据统计显示,2016年(截止12月26日)北京纯商住宅产品仅实现成交47273套,同比减少12%,同时这一成交量也创造了年度历史新低,而占比42%也是首次跌至半数以下;而同期商办类产品实现成交65906套,同比增长206%,同时也创造历史新高。另外从年度成交套数排行来看,纯商住宅全军覆没,前十项目全部为商办类产品。
亚豪机构市场总监郭毅分析认为,住宅没落商办兴起的原因主要在于以下几个方面:首先是供应量,随着住宅用地供应量的不断减少,以及自住房等保障房产品的挤压,使得住宅项目新增量也不断减少。从年度数据来看,2016年(截止12月26日)北京商品住宅市场共有280个(次)项目入市,新增供应量43453套,这两个数据均超过去年水平。但是在这其中,纯商住宅仅有141个(次)项目入市,供应量的占比也由53%跌至了34%,这也是纯商住宅供应量首次跌至半数以下。纯商住宅项目大量减少,但居住需求仍在不断新增,供需的巨大缺口也吸引了大量商办类产品入市“分得一杯羹”。
另外从价格对比来看,2016年纯商住宅产品套均总价已攀升至570万元,而同期商办类产品套均总价仅193万元,巨大的价差也成为商办类产品异军突起的直接因素。除此之外,商办类产品不限购的根本优势,以及产品品质的不断提升也成为其与纯商住宅“两分天下”重要辅助因素。不过从未来趋势来看,虽然商办类产品已成为住宅市场的主力之一,但是其产品毕竟属于“擦边球”性质,因此2017年该类型市场仍面临较大不确定性。
成交均价连续4年创历史新高,10万+成交同比翻4倍
据亚豪机构统计数据显示,2016年(截止12月26日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)成交均价达到34638元/平方米,相比去年上涨17%,这也是自2012年楼市价格探底之后,连续第4年出现上涨,也是连续第4年创造历史新高。
亚豪机构市场总监郭毅分析认为,2016年楼市成交价格的攀升主要源自两方面的原因,首先,上一波2011年深度调控的效果,经过多年的消化之后已衰减至最低,而天量信贷的支撑也使得前9个月市场呈现供需两旺的局面,市场价格随之不断上涨;而另一方面则是由于土地成本攀升引发的市场豪宅化现象。
从2016年北京纯商住宅成交特征中可以看出,中低端产品所占比重明显下滑,而中高端尤其是顶级豪宅成交量则不断上升。根据亚豪君岳会统计数据显示,2016年单价50000元/平方米以下的中低端产品成交占比下滑11个百分点,50000-70000元/平方米的中端产品占比上升8个百分点,而70000元/平方米的高端产品占比也由1%升至3%。而在这其中,10万+的顶豪产品表现尤为明显,2016年北京纯商住宅市场单价超过10万元/平方米的产品共实现成交566套,同比翻了近4倍,也超过往年该类型产品的成交总和。
亚豪机构市场总监郭毅分析认为,受到“高价地”因素的制约,北京新房市场全面高端化的趋势仍在继续,新房市场也成为中高端需求的主战场,中低端需求则不得不转战二手市场以及商办市场,而这一趋势也将延续至2017年。因此虽然收紧调控对于市场预期产生了一定制约,并且在土地方面也将进一步增加保障性产品的供应,用以对冲整体市场价格水平,但是从纯商住宅价格走势来看2017年仍将维持高位企稳的态势。
2024-05-17 13:27
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