李宇嘉：楼市供给侧结构性改革主要在盘活存量土地

2017年是改革的“深化年”，供给侧结构性改革要取得实质性进展。对于2017年的房地产，管理层在中长期的制度建设和改革方面着墨颇多，而不是强调明年将如何调控，这在过去是不多见的。

　　从近期管理层的部署和讲话看，围绕供给侧结构性改革这个“纲”，提出很多推进改革的新要求，比如楼市长效机制建设、基础性制度建设、租售并举、盘活存量土地和疏导购房需求等。

　　近期，笔者在参加一些楼市年终总结和展望研讨会时发现，供给侧结构性改革等成了报告中的“热点词”。但是，什么是供给侧结构性改革、如何推进，争议很多。比如，有地方政府谈到，地方在供给侧结构性改革上主要做好土地和住房供应;比如，现有政策要求大城市控制土地出让规模，是否与供给侧结构性改革违背;再如，规范开发、销售、中介行为与供给侧结构性改革是什么关系，这些都需要厘清。

　　供给侧结构性改革的内容就是，通过供给端体制改革和机制创新，提高供给的质量和效率。从资源配置看，我国楼市距有效市场还有差距，供应质量和效率亟待提升，需要推进供给侧结构性改革。

　　供给的源头土地市场问题最大。集体土地流转是历史必然，但囿于改革的渐进性、稳中求进的治国理念，目前并非重点，关键在于城市国有土地。目前，包括北上广深在内，我国大城市并不缺地，缺的是供地制度和机制。由于产业升级，人口集聚，大城市第三产业效率远高于第二产业。第三产业的精髓就是基于就业、公共服务需求的人口集聚和分工。但为追求投资和税收短期绩效，地方更倾向于“上项目”。因此，各地大打低地价招商旗号、工业区遍地，供地极其粗放。

　　而且，基于比较优势，很多存量工业用地早该腾出来用于住房建设。但是，实际控制土地的国企、园区将土地看作一块肥肉，或等待政府高价收储，或自己开发房地产。区域规划调整(“工改居”)滞后，居住公共配套供给压力大，地方收储进展不足。