楼市调控历史经验的启示：房价回头并不容易

刚刚过去的“十.一”黄金周,已成为名副其实的“楼市限购政策启动周”,全国21个城市在此期间加入到了限购行列中。那么,到底调控效果会如何呢?

自2010年4月17日对第三套房停贷以来,“限购”已在我国出现过好几轮。在2011年3月份和2013年3月份,当时还要求各个地方政府公布房价涨幅控制目标,以便强化调控责任。2013年3月份,限购的城市已扩大到了43个,包括所有省会城市和一些计划单列市,范围比这一次的21个城市还要广。在过去两轮调控政策公布后,由于调控目标直接指向房价,而地方政府也可以利用备案等手段来控制高价房入市,因而,环比上涨的城市个数应声减少,而环比下跌的城市个数则相应增加。这一次,应该也会看到与此前一致的环比上涨城市个数的应声下降。

房价回头并不容易

在2011年3月份调控政策出台后,房价回落到调控之初的水平用了一年时间;而在2013年2月份调控政策出台后,由于经济下行,政策总体放松,房价总体震荡上行,至今也没有回到调控政策出台之时的水平。从百城住宅价格指数来看,环比涨幅的放缓似乎很快就发生了,但由于涨幅仍然为正,意味着绝对价格还在继续爬升,只是速度变慢了些,而要等到6个月-12个月环比涨幅才能转为负值,这时才意味着房价相对上个月开始有所下降了;而从同比涨幅来看,则要等到12个月后,才有短暂几个月出现了负值。

此次的调控,与2013年2月那次非常相似,当前经济仍然面临下行压力,政策总体仍会维持宽松,在没有其他意外冲击的情况下,房价要回头,看来不容易。

房企投资影响滞后半年

调控是否会让房地产投资放缓,从而影响到整个中国经济?根据全国房地产投资的相关数据显示,在2010年4月份、2011年3月份的两次房地产紧缩性调控政策出台之后,地产商的土地购置面积累计同比立即出现了锐减;2013年2月那一次貌似出现了反弹,但实则是同比跌幅的收窄。也就是说,此前几轮的房地产调控,都让房地产商立即减少了土地的购置。这可能当时全面收紧了地产商的融资有关。

本次调控并未收紧地产商的融资,甚至还在进一步开拓新的融资渠道,比如在10月10日最新出台的《国务院关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》中,明确表示“积极开展以企业应收账款、租赁债权等财产权利和基础设施、商业物业等不动产财产或财产权益为基础资产的资产证券化业务。支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型”。

考虑到楼市在经过前期的悲观观望今年满血复活之后,几乎所有人都开始觉得“楼市无限好远未近黄昏”的情况下,在资金链没有抽紧、政府希望增加土地供给和控制拍卖地价避免出现高价地的情况下,地产商可能增加拿地(特别是在此次首批启动限购的城市),因而,土地购置面积同比应该不会像此前那样迅速下滑。

对于房地产开发投资来说,即便前几轮对地产商资金链进行了明显抽紧,一般也是在6个月之后,房地产开发投资增速才出现明显回落(跌幅大于2个百分点)。考虑到目前房地产开发投资本身已较低,1月份-8月份仅为5.4%,因而,预计短期内下行空间有限。

即便土地拍卖减少,经过大规模的地方债置换和专项金融债的注入,以及前期的土地出让,地方政府的资金紧张大大缓解,短期内应该能够以基础设施投资的增加对房地产投资下滑进行缓冲。

控制杠杆利于长期发展

本轮黄金周调控政策,与以往相比并无太大差异。从“降温”的角度可以理解。然而,从推进城镇化、维持房地产平稳发展、发展租赁市场的角度,依然保持的强烈“限外”特征则是不可取的。如果继续“限外”,就很难能够有更多农村人口的城镇化。如果没有人投资(购买超出自住之外的房子),那么,除非完全由政府提供,否则,住房租赁市场就很难发展起来;越多投资客,房租就会越便宜。其实,投资投机购房本身并不可怕,只要控制住他们的杠杆就行了。

因而,在房地产高烧降温之后,笔者认为,应当把关注点放到维持市场长期稳定发展上,具体来说,就是应该重点采取三项措施:一是要继续降低杠杆率(特别放开限购,但同时大幅提升多套购房者的首付比例,甚至可以要求全款);二是要采取切实措施加强对租客权益的保护;三是要大力发展REITs,降低地产公司杠杆,分流直接购买实物地产的投资、投机需求,同时为未来提供可能的政策操作空间。