楼市调控阴影:"高价地"或踏空 去化难题凸现

一波突如其来的楼市调控，正使此前热闹非凡的房地产市场陷入尴尬。

据统计，自9月30日晚间至10月9日的10天里，全国共有21个城市出台楼市调控政策，政策手段以限购、限贷为主。这也是今年以来，全国最大规模的楼市政策收紧热潮。且分析人士认为，这将可能使今后的市场出现明显降温。

从土地市场来看，国庆长假之后，上海、长沙、成都等地都曾诞生溢价率超过150%的高价地。但根据同策机构的报告，在经过市场博弈期后，土地市场的降温将不可避免。且按照当前的房地产开发节奏，今年出现的众多“高价地”项目都可能面临踏空的风险。

不仅如此，从业者对市场的判断也已发生变化，这将导致房企的策略出现调整，“控制节奏、以价换量”可能成为未来的主要策略。

“接盘侠”悬疑

国庆长假之后的土地市场，似乎并未受到调控政策的影响。近日，上海青浦区一宗商业地块以21996元/平方米的单价拍出，溢价率达到263.8%。成都出让两宗高溢价地块，龙泉驿区的一宗土地，溢价率达到191.7%;温江区的一宗土地，则以113.3%的溢价率竞出。

上述两个城市都在国庆期间出台了调控政策，在未出台调控新政的长沙，也诞生一宗高溢价地块——雨花区的一宗住宅用地，拍出的单价为6116元，溢价率却达到221.1%。

中原地产将高价地的诞生机制称为“惯性”，即虽然调控政策短期抑制了市场成交恐慌，但房企的资金情况依然宽裕，在并未出台限地价措施的城市，高价地依然会在短期内频繁出现。

但这种情况能持续多久尚属未知。北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，该公司在年末和明年的策略确定为“不拿高价地、放缓扩展步伐”——这是其在今年8月对政策和市场走势进行研判的结果。

该人士认为，尽管大部分企业手中“缺粮”，但在连续出现的高价地刺激下，企业的情绪已开始冷静。加上很多城市出台了控制地价的措施，因此预计土地市场的降温将不可避免。

这一观点得到了很多从业者的认同。但若果真如此，此前因抢得“高价地”而风光无限的诸多房企，是不是就成了接盘者?

同策机构的分析指出，按照周期论的研判，房地产调控政策出台后，多面临未来12个月或者更长时间的收紧期。从市场表现来看，本轮楼市的触底期应该在2017下半年。

但根据正常的房地产开发周期，今年以来诞生的大批“高价地”项目，恰恰将在此时进入销售阶段。房价涨幅放缓将是大概率事件，部分区域甚至可能出现降价。

而按照中原地产首席分析师张大伟的观点，对于一二线城市来说，未来一年房价不涨超过50%，拿了“高价地”的企业都将面临入市难题。未来三年，如果周围房价上涨不超过100%，这些“高价地”都将面临巨大的入市难度。

也即，无论“接盘侠”的名声是否坐实，“高价地”项目将受到此轮调控的波及，是确定无疑的。

上海研究院智库中心总监严跃进还向21世纪经济报道指出，“高价地”项目较多、且比较集中的房企，未来的资金压力是比较大的。换言之，二季度以来部分民企纷纷拿的“高价地”，基本上都会面临一定的经营风险，此类企业规模多属于中等，需要警惕资金链方面的压力。