楼市走向调控紧缩期 一线城市房价过快上涨将止

从供应情况来看，“十一”期间北京住宅市场仅有4个项目入市，共新增1012套，预售许可面积5.5万平方米，与节前一周14盘入市的盛况已不可同日而语。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，此轮房地产市场过热的根源在于天量信贷，“京8条”的调控手段采取了针对性的“去杠杆”措施，对于投机及投资需求的抑制直指根源。“多方组合重拳之下，北京楼市成交量已应声而降。”

一位北京南六环热点区域的地产中介表示，十一期间客户到店量明显减少，基本不用加班。“有的业主之前已经买了城里的房子，所以比较着急，确实出现降价出售的现象。”

不过，在中原地产首席分析师张大伟看来，除去北京、深圳、合肥、苏州等少数几个城市外，其他城市政策力度远远不如2014年930政策之前的执行力度（46个城市限购、全面认房又认贷限贷），“甚至很多城市可以说是蜻蜓点水”。

“但本轮调控在感觉上依然让人感到害怕。”张大伟表示，原因在于这一轮房价上涨太快太集中，事实上也是杠杆利用最过度的一次上涨。“这一轮很多投资客已经赚的盆满钵满，所以他们的止损线很低，一旦市场风吹草动，很可能会放弃部分利润离场。这种情况下，即使力度不大的调控也会出现踩踏效应。”

将产生多大影响？

值得注意的是，从调控范围来看，虽然表面上只有20多个城市出台了新政，但这些城市却是中国房地产市场城市集中度最高的地方。据杨现领估计，这20多个城市占据了中国二手房市场交易额的85%，新房交易额的40%，估计35%的杠杆交易会受到影响。

张大伟也表示，这一轮收紧看似一城一策，但如此密集的出台说明是在高层全面施压下的集体举动，预计未来还会有多个城市出台政策，可能将形成20-30个城市调控政策风暴。

“之前的政策预期是16个房价涨幅过高过快的城市需要平稳楼市，但随着政策的密集出台，一线城市辐射区域的市场也开始加入调控行列，未来房价可能上涨的城市也会跟风出台政策表态。”

张大伟预计，一线城市及二线“四小龙”城市最后恢复至2014年930前的政策力度，甚至更大，二线城市中房价涨幅较高的城市，也将全面实施限购、限贷政策。“政策目的是抑制房价过快上涨，但市场并不理性，所以很快会出现降价的个案，如果一旦年末央行额度吃紧，房价的下调很可能会蔓延到很多城市。”

中国指数研究院分析人士认为，考虑到本轮政策力度，并结合历次政策收紧后市场反应，可以预期未来楼市将逐步降温，成交量价回调可期。各个城市因需求差异性将呈现出多样化反应，如在投资投机比重较为显著的城市，量价波动将更为明显。而在资源稀缺供需矛盾长期存在的城市如一线城市，高位向下小幅震荡在所难免。

针对北京市场，郭毅表示，首付提高、信贷收紧，将使得部分客群的购房计划被迫延期。另外由于未来自住房供应还将加大供给，市场预期的走低，也使得部分客群的购房计划主动延后，观望情绪之下购房需求的萎缩将使得四季度成交量持续走低，将使得此轮房价过快上涨趋势被终结，预计四季度北京纯商住宅价格走势将趋于稳定。