房地产并购加速：中小房企无法苟安 冒险高价抢地

中信证券分析师陈聪在两个月前路演时，就曾预测房地产市场将会不断出现地产公司之间的并购。陈聪认为，比起买地，买公司更为划算。

9月18日晚间，融创中国宣布，以总代价约137.88亿元，拟收购联想控股41间目标公司的相关股权及债权，该等目标公司主要拥有42个物业项目权益。这是一笔在外界看来非常划算的生意。按实有建筑面积静态计算，每平方米单价只合1890元。

9月21日，融创中国再披露，公司间接全资附属公司聚金物业认购金科地产非公开发行股票，占金科地产扩大后已发行股份总额约16.96%，认购价为每股人民币4.41元，总代价约40亿元。至此，融创中国成为金科第二大股东。

陈聪认为，房地产市场很有必要引入“重置价值”的概念，也就是NAV。所谓“重置价值”，是指公司现有资产，如果在公开市场上重新获取，可能付出的成本。目前看来，资本市场计算的NAV和重置价值往往有较大差异，招拍挂市场的成交价格，通常远远超过根据目前房价测算的企业开发用地真实价值。

并购的机遇

陈聪的判断是，“买地不如买地产股”。他的逻辑是，历史上，高价地出现往往引发市场对调控加码和企业成本失控的担心，地产企业估值可能下行。但是由于存在地产产业资产定价泡沫的问题，存在有产业背景的增量资金，高价地的出现反而可能是拥有存量资源的地产企业价值重估的机会。

陈聪表示，“高价地不断给地产产业资产增添风险，土地市场和地产债市场的泡沫远大于地产股可能存在的泡沫，从而挤压一些有产业背景的资金考虑投资地产股。具备产业背景的增量资金，并不一定是说开发企业的资金，而是说以前习惯于投身地产相关资产，如寻求购买地产企业非标准化融资产品，寻求为地产企业拿地提供支持的资金。当这些资金越来越觉得不能忍受日益高涨的地价，也不能忍受回报率越来越低的固定收益产品时，地产企业的股票就成了其可能的出路。”