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北京楼市供地荒侧影:开发商的焦灼与出路

2 来源:21世纪经济报道  佚名 北京房掌柜  2016-08-23 11:12:28
[摘要]据相关人士透露,北京市对于土地供应的态度是,“可以加大供应,但要严控高价地。”该人士透露,严控高价地是因为目前北京房价过高,而土地供应量少是因为北京正处在疏解人口的背景下。

根据供应计划公布的指标,2016年全市国有建设用地计划供应总量4100公顷,其中新增建设用地控制在1850公顷以内,鼓励和引导利用存量建设用地2250公顷。

北京市国土局对外的表态是,今年北京市将严控新增建设用地,各区落实年度减量目标,明确新增建设用地供应对应减量腾退用地实施方案,拆多供少,逐步“瘦身”。

“瘦身”正真实反映在公开土地市场上。

中原地产研究中心统计数据显示:过去几年,北京供应的商品房住宅土地稀缺。从2013年到2015年间,北京土地市场供应的住宅类用地地块为113宗,合计建筑面积为2046万平米。剔除地块中包含的其他属性地块,只有1350万平米为住宅,这其中有800万平米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平米左右。折算成为商品房住宅只有4.5万套左右,只够北京历史成交最差的一年消化。按照目前市场供应比例计算,大部分将建设成为中高端物业,以获得市场溢价。

更为严峻的是今年前8个月,北京公开土地市场实现宅地出让仅7宗,其中纯商品住宅的规划建筑面积仅42万平方米。

亚豪市场总监郭毅认为,在宅地供应极度短缺的情况,将使得明年能够入市的纯新盘屈指可数。除此之外,近期针对商住治理的传言再起,虽然尚未有明确的细则出台,但是未来一段时间内针对未开工项目的规划审批将更加严格,这也直接影响到明年商住项目的供应量。受到这两方面的影响,明年住宅市场也将面临更加严峻的“供应荒”。

当前的市场库存也不足。中原地产研究中心统计显示:截止到今年8月15日,北京市官方公布的可售住宅是58374套。按照二季度纯商品房住宅1.4万套计算,大约去化周期是12个月。而这些库存也要分类来看,真实的库存量处于很低的水平。2014年以来,北京库存一直处于供不应求的状态。最高点是9.2万套。

链家地产也提供了二手房层面的供应情况。8月第三周新增客源/新增房源为5.48,意味着每1套新增供给对应5.48个新增需求,供需矛盾较紧张,在这种市场下卖方占有绝对话语权,在基于市场判断进行调价时,涨价业主的占比高达75.5%,且这一指标呈持续上升趋势,可见卖方的强势地位在进一步增强。

开发商苦恼与等待

不少北京区域房企正在面临“断顿”问题。

“之前还有土地储备的暂时还不会面临断顿问题,没有的肯定有问题。包括商改住占库比例大的都会出现断顿问题。”京投银泰集团总裁高一轩建议,政府应尽快加大供地以稳定预期,同时采取有效手段控制高价地。

他认为,供地的稀缺会影响市场预期。北京的房价还会更高。

开发商希望政府加大供应,但北京市正面临疏解人口的重要任务。显然,二者之间有所矛盾。按照北京市整个人口红线,到2020年全市常住人口要小于2300万,其中城六区常住人口在2014年基础上每年降低2-3个百分点,争取到2020年下降15个百分点左右。

高一轩坦承,今年截至到目前,京投银泰还尚未拿地。开发商目前最苦恼的问题是拿地难。房企的解决方案是“等待”。

孔鹏用一种激励的方式试图鼓舞他的北京团队。“房地产这个行业的需求是什么呢?城市化加改善。城市化率包括大中城市的改善需求还是很旺盛的,所以我们面对着10年的高位平台期,这一点毋庸置疑。我们旭北(旭辉集体北京公司)在快速成长,我们很多曾经服务过的企业,合作过的伙伴都转行了、消失了、不在了。为什么?在行业的高位平台期,任何行业都面临着集中度的提升。行业的集中很残酷,就是大鱼吃小鱼,就是优秀企业兼并落后企业。大家都知道房地产行业的市场规模不会再增长了,很多专家都说十三万亿十四万亿是顶,2013年是顶,2016年也不见得会超过这个顶。当行业规模见顶的时候我们怎么办?只有一条路:那就是成为行业的大鱼,成为行业的领导者和领军者。”

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责任编辑:肖硕丰

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