楼市喜忧不均 有的去库存有的降杠杆

“旱的旱死，涝的涝死”，楼市仿佛天气。

一边是一线城市和二线核心城市房价高涨、高价地频出而不得不推出限购、限贷等政策，一边是广大三四线城市和部分二线城市仍存在巨大的去库存压力而不断出台去库存政策，2016年夏天的楼市，分化仍是主旋律。

浙江：除杭州外放开落户限制

为加快推进房地产去库存工作，浙江近日发布《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》（下称《行动方案》），围绕五大方面，部署21项加快推进房地产供给侧结构性改革的具体工作。

浙江去库存现状依然严峻，除了杭州、宁波等城市外，三、四线城市去库存压力较大，消化时间甚至达到30个月以上。《行动方案》的目标是2017年，浙江全省在售商品住宅库存消化周期保持在10~16个月的合理水平。

在鼓励新市民购房和农民进城购房方面，“过去浙江省对外来人员落户的整体限制还是比较多的。”一位长期研究城市发展的学者告诉《第一财经日报》。

以宁波为例，大专以上学历，在中心城区内已取得房屋所有权并已实际居住，在中心城区内工作、签订劳动合同并缴纳社保(三个月以上)，可以向住房所在地公安机关申请落户。其中，包括购房单套建筑面积达到100平方米(含)以上，年龄在45周岁(包括45周岁、以受理落户申请日期为限)以下的人员。

在这方面，《行动方案》提出，要全面取消县(市)购房落户条件限制，放宽除杭州外的设区市市区购房落户关于建筑面积、资金额度要求。推进农村林权、土地承包经营权和宅基地使用权改革，城镇建设用地增加规模与农业转移人口市民化进程挂钩，积极为农民进城购房创造条件。

近期出台房地产去库存政策的地方还有不少。比如山西近日就出台了11条去库存的举措，还鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低房价；对带头落实国家政策降低房价的，各市、县要给予奖励，协调金融机构在融资和相关金融服务方面给予一定的支持。

统计显示，今年以来的半年时间内，至少有20多个省份开出去库存的“药方”，几乎均对当地楼市去库存节奏进行了安排。如，甘肃明确，到2019年底，商品房去库存周期基本控制在18个月内；广东提出，到2018年底，全省商品房库存规模比2015年底的1.6亿平方米减少约12.5%，去库存周期基本控制在16个月以内；江苏要求，到2018年底全省住宅类商品房库存去化周期控制在14个月内。

调控“一城一策”

在广大三四线城市及部分二线城市大力去库存的同时，一线城市和部分二线核心城市、环一线城市地区却因为高涨的房价，而不得不出台限贷、限购等调控政策。

在3月份上海、深圳加码调控后，最近房价上涨最迅猛的两大二线城市合肥和厦门也都出台了限贷政策。在合肥，7月1日开始执行差异化信贷政策。其中，商品房最低首付比为25%，部分情况购买商品房的首付比为40%。

厦门将于7月15日起调整住房信贷政策，其中最受关注的是二套房首付的变化，变化最大的应该是，对应于名下有1套房但未结清贷款的，或2笔及以上贷款记录的从原本执行40%首付提升到60%。此外停止向三套房发放公积金贷款。

今年下半年首次土地集中拍卖7月8日在南京市公共资源交易中心举行，这也是该市采取限价措施后的第二次土地集中拍卖会。当天，现场竞价异常激烈，但因为限价的原因，10幅出让的地块只有3幅成功找到婆家，另外7幅都终止出让。

国家统计局发布的5月份70个大中城市的住宅销售价格统计数据显示，5月份厦门房价环比涨幅高达5.5%，全国第一。合肥环比涨幅高达5.1%，同比涨幅高达23.3%，外加南京、苏州，这四城是房价上涨最为迅猛的二线“四小龙”。

中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析，厦门、合肥等城市纷纷出台调控举措，意味着调控趋势出现了明显改变。在过去的一年多，房地产市场调控的主要方向是去库存，所以各种宽松政策次第出台。但因为库存分化，部分一二线城市及一二线辐射地区，库存较低的区域，在系列刺激政策影响下，出现了非常明显的量价快速上涨现象。

张大伟说，过去全面宽松的趋势已经出现了变化，在市场分化的基础下，调控政策也明显分化，“托底盖帽”开始出现。这种情况下，房价上涨较快的城市，包括部分一二线及辐射区都出现了约束性的政策，这些约束性政策包括上海、深圳的限购升级及部分城市的信贷收紧。未来房地产调控政策将会升级到“一城一策”。

这其中，去金融杠杆是盖帽政策的主要特征。例如，7月8日，厦门召开市政府常务会议，重点研究调整房地产市场政策的相关举措。会议指出，要加大差别化信贷政策执行力度，从严控制利用“高杠杆”金融工具进行投机性购房，切实防范各类住房按揭贷款风险。

张大伟说，类似厦门、合肥这样价格上涨过高过快的城市，未来去杠杆将成为主流政策取向。这些城市的房价涨幅有望被抑制，但整体看，大幅调整的可能性不大。