万科核心团队如果离开 哪些业务将受影响

万亿级的轻资产业务

万科物业营收能力和增长预期不容小觑。2015年万科物业管理总营收29.7亿元，同期，站在光环下的物业第一股彩生活营收8.27亿元。万科的领先非一蹴而就，早在2014年，彩生活上市的首个年头营收3.89亿元，而同年万科营收19.88亿元。更早前的2013和2012年，万科物业管理的营业收入为14.71亿元和8.59亿元。

但万科管理层的“野心”绝非仅在200亿元的估值，未来或达800亿元。2015年，时任万科董秘的谭华杰曾向外透露，万科物业的最终目标是达到市场占有率4%的水平，以国内当下物业规模来看，相当于管理6亿~8亿平方米的面积。截至2015年底，万科物业管理面积2.1亿平方米，如果参照彩生活的估值，万科物业未来的估值或在600亿~800亿元之间。

除了物业，资产证券化业务也是一个市场空间巨大的潜力板块。去年，由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITs获批，该款产品以万科前海企业公馆租金收益权作为标的，可在二级市场进行交易，经过证券化之后，可以被分割为1000元或10000元从而让大众投资。这意味着更多的人可以成为万科项目的“股东”，从而解决资金长期沉淀的问题。

该产品的落地发行是万科轻资产战略的重要一步。负责推进该基金的深圳万科财务总监刘波对外透露，“REITs是现金流的呼唤，但在酝酿这个REITs产品时，万科并不缺钱，我们的融资渠道非常多元化，况且去年我们当年的回款率也很好，在这个背景下推这个REITs方案，其实公司内部有很大的压力。”

当时负责万科前海公募REITs商务谈判的一位万科高级副总裁表示，未来万科的资产管理规模将是万亿级的，万科将会继续为各金融机构提供更多的可证券化的优质资产。

在资产证券化之外，万科也在尝试“小股操盘”模式，获取管理费、品牌溢价费用等。万科在合作项目中不控股，通过出让股权将资产变“轻”，但项目仍由万科团队操盘，使用万科的品牌和产品体系，共享其信用资源和采购资源，通过输出管理和品牌获取管理费用和股权收益，实现以小股投资撬动大额收益的目标。