高价地频现国企也疯狂后续入市将考验资金链的压力

近日全国多个城市再现高价地。上海出让上半年内第二块住宅地块，最终中粮以总价24.4亿元，折合楼板价35744元/平米拿下，扣除不可售部分，实际楼板价达到38266元/平米，溢价率高达235.62%，而周围房价只有大约2.8万元，地价超过房价已经成为一二线城市的可怕趋势。此外，天津一宗地块溢价率接近600%，也刷新了纪录。

       国企凶猛

       中原地产研究部统计数据显示，截至6月29日，2016年土地市场成交热闹，全国已经出现了205宗单宗地超过10亿元的高总价地块，其中国企获得107宗，占比高达54%。

       超过100亿元的就有3宗，分别出现在杭州、深圳、天津。超过30亿元的51宗。溢价率超过100%的高达92宗，溢价率超过50%的144宗。

       在2015年同期上半年，超过10亿元的全国成交地块，只有110宗，2016年同比上涨了82%。

       2015年上半年溢价率超过100%的土地，只有2宗，超过50%溢价率的只有17宗，也就是高溢价率土地。

       从2016年200宗三高地块看，分布较多的城市有：苏州27宗、北京12宗、广州9宗、杭州26宗、合肥14宗、南京21宗、上海15宗。

       入市悬疑

       今年土地市场持续热闹成为一二线城市的常态。全国一二线城市出现高价地潮的根本原因还是资金潮下的资产荒。目前来看，在市场中创造高价地的基本都是上市企业与国企，资金实力更强，对未来市场波动的抗压抵御能力也更强。

       整体看，房价上涨的二线四小龙南京、合肥、厦门、苏州成为高价地最密集的二线城市，房价如果没有约束性政策，很可能会爆发式上涨。

       高价地蔓延，很多之前刚需的区域都出现了高价地。未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅区的区域将会供应大量的豪宅项目，对市场定价有明显影响。

       对于一二线城市来说，未来一年房价不涨超过50%，拿了高价地的企业都将面临入市难题，成本压力巨大。但未来一年房价是不是会出现这么大幅度的上涨疑问很多，高价地入市的难度多大，将成为2016年至2017年最大的疑问。

       中原地产首席分析师张大伟分析认为，2016年是中国有史以来高价地最密集的年份，高总价、高单价、高溢价率地块持续刺激房地产市场。地价超过房价已经从一线城市蔓延到二线城市，对后市房地产市场带来巨大风险。

       以北京为例，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万的地块合计有59宗，这59宗高价地合计土地出让金为1919.38亿元，而截至2016年6月16日，销售额只有224.8亿元。

       从高价地的平均成本价看，楼面价平均高达3.8万元，按照基本成本测算，销售价格需要在6万元左右。

       目前北京的房价销售均价在3.5万元左右，这部分高价地入市的难度依然非常大。张大伟认为，对于这些高价地来说，未来3年如果销售额不到2000亿以上，很可能出现部分项目的资金链风险。