2016年上海楼市5大特征及下半年4点看法

那么，接下来上海楼市是否看好呢？下半年上海商品住宅政策面、市场面会呈现什么样的特征？

首先，我们来看上海商品住宅政策面的特征。从政策面来看，由于上海楼市仍然没有实质性降温，4月份以来的“高价地”的频现也延后的楼市调整期的到来，因此，从抑制投资投机与“沪九条”政策持续性的角度考虑，下半年上海商品住宅调控政策仍然有继续从严的可能性。 

6月18日，上海市贯彻中央城市工作会议精神推进大会昨举行。上海市委书记韩正强调，要坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的住房市场体系不动摇，坚定不移减少经济增长对房地产业的依赖。房地产市场“沪九条”不是权宜之计，必须长期坚持，实施过程中要做到违规必处，保持房地产市场平稳健康发展。从官方表态来看，下半年上海楼市调控政策仍然会继续从严执行。

其次，近日“权威人士”发表对宏观经济、房地产看法之后，中国的货币政策也正在转向。从国内来看，央行公布的5月金融数据显示，2016年5月M2同比增长11.8%，增速环比大幅回落1个百分点，与3月M2高达13.4%的增速更是不能相比。“权威人士”表态对宏观经济看法之后货币政策确实开始出现“收紧”的转向。这对于今年下半年及2017年上海房地产市场来讲不是一件好事情。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，下半年防止房价反弹仍然为政策面的重中之重，因此，在未来仍然有不确定因素（比如经济继续下行、货币政策开始转向、下半年“高价地”仍会出现）影响的市场背景下，一方面土地供应量会继续增加，另外一方面，“沪九条”的执行力度仍然会继续加大，中介公司在下半年仍然会受到比较严厉的监管，可能还要查出一批典型中介的违规的问题，届时，市场去化周期将回升至12个月以上，市场由此而会继续降温（即使由于经济压力等因素有央行降准，只不过是将降温的时间向后推迟3-6个月的时间，市场调整和降温迟早还是会来的）。 

第三、从市场发展趋势来看，笔者认为，在上述政策面不变的市场背景下，待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之时，再加上调控政策收紧、货币政策转向等因素，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。从时间的角度来看，三季度将继续延续二季度供求博弈的趋势，量跌价稳将是这个阶段的主要特征，10月份开始至2016年上半年，新一轮的市场调整期即将来临，届时，如果企业没有做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题，甚至个案价格从今年10月份开始会出现大幅降价的现象。

第四，“沪九条”之后，上海楼市下半年面临调整风险，银行资产面临缩水，金融风险增加，此时央行上海总部制定了上海市房地产金融宏观审慎管理框架，在全国率先实施房地产金融宏观审慎管理，也是为了防止由于银行资产缩水带来的银行系统风险。

央行上海总部公布的数据显示，个人房贷方面，2015年全市新增本外币个人住房贷款1539.7亿元，同比多增942.1亿元，其中下半年新增1077.3亿元，同比多增857.3亿元；12月份新增本外币个人住房贷款206.4亿元，同比多增136.2亿元。