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链家研究院院长杨现领:青年公寓的未来在资产管理

来源:房掌柜  肖硕丰 北京房掌柜  2016-05-20 10:35:53
[摘要]近日,链家研究院主办的“互联网与不动产资产管理峰会”在上海举办。会上,包括财经智库、中信建投在内的数十名重量级专家对不动产和互联网结合的新形势、新走向提供数据分析和行业预测。

记者:公寓运营者如何根据自己的体量,去制定适合自己的财务模型,在定价和运营成本上有所考量?

杨现领:现在的公寓运营管理者,还没法做到这一点,今天运营者更多的是在试错。有些青年公寓运营者做到500套时发觉,财务做得还不错,但在1000-5000套之间可能会发觉,5000套是个门槛,当达到5000套规模时,可能会遭遇瓶颈,财务恶化,租赁周期变长,拿房到租房的租赁周期变长,可能还会遇到非毛坯、工期延误、服务跟不上等一系列问题。从5000-3万套之间,可能也会出现一个更大的坑。自如在发展历程中发现,3万套规模时花了很多时间打磨团队,建立供应链体系。3万套的体系,可能会支撑企业做到5万-10万套规模,可能到了10万套规模时,还会遇到瓶颈,财务也会恶化。因此,在不同的阶段,财务和规模之间的关系并不一样,可能几百套之内的二房东的财务可能是最好的,规模和财务之间的匹配最高。不同规模对应的财务模型会不一样的,不同规模上也会遇到不同的财务压力。如果未来企业能做到50万套规模,那财务一定会很好,因为它的规模效应一定会出来,用户之间的口碑和渠道成本会下降,在拿房时,市场上的规模和优势会体现出来。今天很多人的问题是,会在5000-10000套之前遇到非常大的财务瓶颈,但度过3万套这一临界点,可能会变好一些。

记者:公寓运营需要IT能力和金融能力,在您看来,异地扩张最考验哪方面的能力?

杨现领:异地化扩张最重要的瓶颈和问题还在于规模,如何才能在有限的市场激烈竞争,在可租房源有限的情况下,如何才能迅速上到一定量,而且在量的基础上,还能不出乱,保持一定的服务,很多企业在量起来的时候,服务跟不上。异地扩张最考验的是供应量体系和匹配能力,在这一点上,很多企业都需要时间。

记者:您刚提到现在很多企业都处于试错阶段,那现在市场上有没有出现一些模式相对成熟的模式?

杨现领:青年公寓内还没有。这一行业是小、散、乱,小是指整体规模小,最大的是链家自如,但目前自如的规模,相对于未来的方向,或未来的玩家而言,他的体量还很小。我想未来在中国市场内,可能会出现管理50万套-100万套体量的公司。散,乱,则体现在,现在的市场还没有一家独大,占据很大市场份额,有定价权,对供应商有议价能力的企业。

记者:现在没有出现一家独大的企业,那未来这一行业是否会出现“独角兽”?

杨现领:肯定会出现“独角兽”,因为这一行业,至少存在一万亿的租金,其中40%主要分布在一线及重要二线城市,可能会在深圳、北京等一线城市中出现几个独角兽,因为城市可以支撑几家独角兽的出现,可能会达10亿美金以上,但100亿美金以上比较难,但几个小的“独角兽”是没有问题的。

记者:面对未来的市场格局,自如能够胜出?

杨现领:目前而言,自如的优势还比较明显:第一,已经建立5万-10万套这一区间内的能力,但从50-100万套的能量圈,还需要验证;第二,在目前的赛道上,在目前的选手中,自如成功的概率明显是最大的,因为自如建立了一定的规模、壁垒和能力圈,能量圈上具有应对市场变局的能力。自如的门槛需要别人花一段时间才能达到,这意味着自如有更多胜出的概率。但从行业的发展情况而言,他相对于未来的规模还比较小,自如做了几年,依然处于规模小的阶段,但可能未来出现变局的可能性还是存在的。

记者:目前行业内企业整体的能力比较弱,有没有一个契机让这些企业发展壮大起来?

杨现领:第一,最重要的是要有资本,即资本瓶颈,目前主要靠股权融资,未来还需要靠更多债权的方式,更多金融机构、保险资金和产业资金以及酒店开发商参与进来。第二,现在的供应量还比较弱,青年公寓行业跨界很多,首先是中介公司,拿房、租房,还是服务公司,也是非毛坯公司,需要将这些行业整理跨界起来。

记者:开发商是否也会参与到公寓运营中?

杨现领:很多供应企业也会跟开发商合作,因为开发商目前在房源市场上还有一定的优势,相信未来市场最大的玩家之一是万科、华住、链家,以及其他的创业公司。也会形成几类:1、以万科、华住为代表,从酒店、开发走向资产管理,这是未来重要的一个渠道,这类企业会有重要的机会,胜算的概率比较大;第二类是中介公司出发、具备房源优、客源优势,同时也建立运营模式的企业,比如自如;第三类,跟金融市场,特别是跟保险行业结合较好的企业。

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责任编辑:肖硕丰

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