年终盘点政策篇 影响2015房地产市场走向的六大政策

编者按：“去库存”是2015年政策主基调。稳定住房消费、支持自住和改善住房需求是房地产政策调整的主要方向。中央及地方各级政府在供应端实施“有供有限”，从源头控制商品房供应。在从需求端，则采取降首付、降利率、减税费、予补贴、放宽公积金贷款政策、取消限外等手段千方百计去库存。 

一.土地供应有供、有限，调节结构性过剩矛盾

2015年3月27日，国土部、住建部联合发文，要求各地对土地供应有供、有限，调节结构性过剩矛盾，且对在建项目或已成交地块，优化住房套型结构，促进用地结构调整。同时，还要求各地制定的供地计划要落实到具体地块、明确供地时间，推动供地信息透明化，从源头调节商品房供应结构性过剩问题，推动土地供应的市场化。 

房掌柜点评：此次政策调整，两部委从源头上抓住了行业库存过高的病灶，并对症下药，提出了调节供需矛盾的办法和调整方向，解决了商品房供应中的结构性过剩矛盾。 

二.降首付、减税费，改善型需求提振明显

2015年3月30日，多部委发文下调二套房最低首付比例至4成，下调营业税免征年限至2年。9月30日，中央再度发文下调非限购城市首套房最低首付比例至2.5成。 

房掌柜点评：首付比例下调，购房门槛的大幅下降，对市场需求的刺激十分明显。其中，二套房首付比例下调与公积金政策放宽协同作用，对改善型需求的刺激十分显著。二季度开始房地产市场快速升温，并持续高位运行，部分城市成交量甚至刷新了历史最高纪录。 

三.公积金政策调整力度空前，提高使用效率、刺激需求

2015年，仅中央层面出台的房地产调控文件，涉及公积金政策的就达4次（不含国管公积金政策调整）。其中，3次为出台公积金专项政策，调整内容涉及下调首套普通住房公积金贷款首付比例和二套房首付比例、放宽住房公积金用途、放宽提取条件、督促各地落实异地贷款业务、放开公积金融资渠道。特别是11月，公积金管理条例迎来了13年来的首次大修。 

房掌柜点评：今年公积金政策调整的方向主要在于支持住房需求、扩大公积金覆盖范围和提高公积金使用效率。其中，降低公积金贷款首付、提高公积金贷款额度，大幅降低了购房门槛和成本，对购房者的刺激较为明显。 

四.5次降息、降准，购房成本大为降低

2015年宏观经济层面承压，央行不仅持续向市场释放流动性，而且接连降息，仅年内就经历了5次降息5次降准，基准利率降至历史最低水平，购房成本已大幅下降。 

房掌柜点评：多次降准，市场流动性宽松，也使购房者申贷难度大为降低。但由于央行多次降息以及受利率逐步市场化和银行间竞争加剧的影响，银行利润空间大为压缩，因此年内的放贷利率优惠政策在银行执行层面大打折扣，甚至一定程度上影响了银行发放购房贷款的意愿，最终导致银行对首付政策的执行也未能一降到底。 

五.打通商品房与保障房流通通道，加速去库存

在今年去库存的大背景下，保障房政策也由此前的加大保障房建设力度转向加强货币化安置，支持回购商品房用作保障房以及鼓励企业租赁房源等。其中货币化安置，各地方政府响应者甚众，力度也较大，货币化安置比例最低的也达到50%，多个省市还对接受货币化安置的家庭给予额外的补贴，补贴力度甚至可高达住房价值的30%。 

房掌柜点评：收购商品房用作保障房，福州、四川、安徽等七省市试点收购企业的一手商品房、市民手中的存量商品房用作保障房。但对于需求热门城市，企业多有利润要求，收购成本过高；而供应过剩、需求疲软的城市，保障房需求量也相对较低。 

六.取消限外、鼓励农民进城，寻找购房需求新增长点

2015年8月，六部委联合发文取消外资和外籍人士购房限制。12月中旬，中共中央政治局会议提出，通过农民工市民化来扩大有效住房需求。 

房掌柜点评：取消外资和外籍人士购房限制，在一定程度上拉动了购房需求增长。通过农民工市民化来扩大有效住房需求，对于三四五线城市的库存去化有一定的刺激作用。从根本来看，引进产业，增加就业，配套政策落实才是鼓励农民进城，使农民工成为楼市需求新增长点的对症良药。

（资料来源：克而瑞研究中心）