五月北京楼市成交量猛增 房价强势反弹警报如约响起

　　链家地产市场研究中心的李巧玲表示，这一统计周期内，央行年内第二次下调贷款基准利率，从新增客源量和到访量看，市场再次迎来小高峰，日均新增客源量结束了连续5周的冲高回落趋势，在上上周基础上增加了1.5%。新增客源量上升的同时，客户到访量也有较大幅度提升，单日带客看房量为年内第二高。

　　李巧玲认为，客源量和到访量的增加必会引起成交量上升，未来短期内成交量还将有一定上升空间。但她同时表示，近期楼市宽松政策陆续出台，一连串的利好让购房客户应接不暇，另外，由于宏观经济运行压力依然较大，不排除有进一步的金融宽松政策出台，因此客户在购房过程中的理性程度有进一步提高，也有个别客户产生一定程度的观望情绪。传统的金融政策方面的调控方法将越来越难撬动新增需求入市。

　　提醒 房价反弹警报响起

　　有业内人士指出，由于楼市结构的变化和纯商品住宅的绝对保有量、预期供应量都在收缩，下一轮出现房价反弹的预期正在增强，值得购房人警惕。

　　比较支持这一看法的数据是目前库存结构的变化显示，现房的库存量超过了期房。具体的数据是近期的一次统计中，北京期房商品住宅库存为36178套，现房库存为44588套，现房比期房超出了8410套。

　　业内人士认为：现房库存大增，意味着房价又将开启新一轮的回暖。具体的原因在于，现房的增量对楼市的成交召唤作用更为明显，因为“对于房子价值判断来说，梦想远比不上现实。现房卖的是实楼，期房卖的是图纸，现实摆在眼前，看得到摸得着，比梦想更踏实，购房者也愿意为此付出更高的代价。”

　　由于购房人愿意为现房付出更高的价格，意味着楼市房价的统计数据也会因此出现升高，但这还仅仅是统计意义上的。更重要的是，除了现房成本更高而造成的价格普遍比期房高出一到两成外，期房供应的结构性收缩，意味着购房人的选择面缩小，部分急于购房的消费者只能选高价现房。

　　同时不可回避的是，今年各类“高价地盘”将集中入市，这些蕴含有高地价因素而造成的高端盘，在产品上都具备类似的特点：大户型、低密度、定价高，这些多少有些“被豪宅”项目可期的集中入市，和刚需供应的稀缺相映，也为房价反弹警报响起增添了注脚。

　　6月刚需人群选择更多

　　根据亚豪机构统计数据显示，6月，北京楼市预计将有20个项目入市，其中包括首开保利·熙悦诚郡、顺鑫·澜山印象、中海金玺公馆等在内的10个纯新盘，以及包括福海棠华苑、玺萌公馆、密云华润橡树湾等在内的10个老项目后期。

　　从目前来看，这也将是2015年连续第6个月开盘量未能超过20个。不过，由于政策暖风的推动，北京楼市的成交已经出现显著回升，根据亚豪机构统计数据显示，2015年5月1-18日北京商品住宅(不含保障房)成交量为3785套，环比上月同期增幅为29%，这也是成交量连续第二个月出现上涨，成交回暖的趋势非常明显。

　　特别值得刚需族高度关注的是，从6月入市项目特征来看，除去10个纯新盘项目之外，老项目后期当中也有多个久未入市的项目加推，例如胜古誉园上期的入市为2012年底，玺萌公馆上期入市也是在2012年，溪水雅地尚著上期入市则在2011年。其中从价格特征来看，郊区与城区价格分化趋势较为明显。6月预计入市的项目当中，位于密云县的密云华润橡树湾项目报价16000元/平方米，与其去年入市价格持平；而朝阳区的北京奥林匹克公园项目预入市价格为45000-50000元/平方米，而其周边首开常青藤项目目前在售价格仅为38000元/平方米。对于一直在“被豪宅”阴云笼罩下的北京楼市和刚需族群来说，至少在五六月间多了一些切实可考虑的选择，而不用只是望价兴叹，这是非常难得的入市出手之机。

　　分析人士也认为，久未入市的老项目“和纯新盘一样有定价灵活的优势，因为没有近期价格的参考”，因此在目前的市场现状下相对拥有更大的优势，一方面不受现有滞销库存的制约，另一方面定价相对灵活，因此在政策暖市拉动需求觉醒之际，这类项目开始抓紧入市抢占市场。而从市场接受度来看，这类老项目后期多位于成熟片区，地理位置较好，各种配套也较为完善，并且所在区域多已不是住宅的主力供应区，竞争压力相对较小，因此市场接受度较高，去化相对较为容易。