五月北京楼市成交量猛增 房价强势反弹警报如约响起

　　近期，北京市商品住宅的一直连续多月高企的库存量终于一路大减，由年初的8.8万套高位下降，最低降至过7.8万套，显示着今年以来不温不火的楼市成交终于出现了走高的趋势，期待已久的“红五月”也基本可称为如约而至。不过，整个形势并不能令人完全轻松，有统计显示，短暂的库存滑落之后，随着供给的增加，又有爬升并稳定在8万套关口的迹象，但毫无疑问，市场的松动已经十分明显，剩下的更多的是预期的变化。

　　显然，这轮库存的下滑除了和开发商今年以来一直积极的去库存策略有关，但更直接的动因是5月初央行释放的再次降息的红利以及对市场预期造成的影响。

　　从多个市场维度都可以看出，目前的楼市正处于从升温到红火的“关键月”中。

　　新盘热闹楼市继续升温

　　进入五月以来，虽然月初时降息的消息还没有到来，但此前就有多个机构预测央行的二次降息是可期的。同时，由于北京楼市的库存一直处于高位，开发商推新的愿望低迷，二、三、四月入市的新增供应月月“失约”，远低于预期，使得楼市的供需在不知不觉间发生了微妙的变化，局部的项目开始出现成交火热的迹象。

　　如在月初的一段时间里，老项目北京城建琨廷推出153套房源，开盘当日卖出130套，去化率85.0%；老项目华润公元九里推出60套，火热销售56套，去化率也高达93.3%……这些老项目后期的成交热闹固然有长期蓄客、口碑影响等因素的作用，但仍然给购房人以较为强烈的刺激。

　　亚豪机构副总经理高姗也就此表示：新盘销售热闹反映出楼市继续回暖。受330新政利好，降准降息等货币宽松政策影响，购房者开始看涨楼市，入市心态更加积极。新盘销售的持续火热，推动成交量连续8周维持在1600套以上。

　　比较明显的数据依据是，据统计数据显示，五月第二周全市商品住宅累计成交1620套，如果剔除自住型商品房的成交量192套之后，上周纯商品住宅成交量为1428套，环比之前一周上涨19.9%，呈现出较强的提升态势。

　　“近期的上涨首先还是受到楼市政策利好作用，降准使得资金面宽松，降息又再次将购房门槛降低；此外，从季节性来看，五月也是传统的成交旺季；同时，政府的一系列讲话中，体现对经济的托底决心，也提振了购房人对市场的信心。”高姗如是说。

　　经济型“豪宅”成当红主角

　　值得注意的是，1000万元以下的“经济型”公寓豪宅成交量在今年备受关注的豪宅市场中占比大幅度提升，取代了前一段时间的顶豪项目，占到了豪宅成交总量比例的52.6%。

　　“1000万元以下的公寓豪宅属于入门级豪宅，客户多属于二改型人群，受到楼市利好政策影响，降准货币宽松政策利好刺激，这部分人群入市积极性被调动。”一位业内人士告诉记者：特别是二次降息落地后，降息幅度直接影响使得贷款成本降低，因此二次降息落地后的催化作用下，这一区域还将持续释放需求。

　　不过，相对于入门级豪宅而言，高端豪宅和顶级豪宅的成交改善并不明显，甚至还出现了一些下滑。这里面固然有受到豪宅入市雷声大雨点小，供应缺席、选择面有限的影响；另一方面，业内人士也认为，降息降准的主要受益者还是刚需和首改型客户，对顶级豪宅的影响效果不十分显著。这在很大程度上也是因为高端豪宅的消费对象更看重品质和圈层价值，对价格的敏感度相对较低。

　　二手房成交依旧强劲

　　在新房市场全面回暖的同时，热度本就在近期更高的二手房市场也传来了量涨价跌的消息。根据链家地产市场研究部统计：截至5月17日，北京市二手住宅网签量为7673套，工作日日均网签量为739.7套，较上月同期上升12.5%，预计本月全月网签量将超过4月份水平。

　　链家地产市场研究中心的李巧玲表示，这一统计周期内，央行年内第二次下调贷款基准利率，从新增客源量和到访量看，市场再次迎来小高峰，日均新增客源量结束了连续5周的冲高回落趋势，在上上周基础上增加了1.5%。新增客源量上升的同时，客户到访量也有较大幅度提升，单日带客看房量为年内第二高。

　　李巧玲认为，客源量和到访量的增加必会引起成交量上升，未来短期内成交量还将有一定上升空间。但她同时表示，近期楼市宽松政策陆续出台，一连串的利好让购房客户应接不暇，另外，由于宏观经济运行压力依然较大，不排除有进一步的金融宽松政策出台，因此客户在购房过程中的理性程度有进一步提高，也有个别客户产生一定程度的观望情绪。传统的金融政策方面的调控方法将越来越难撬动新增需求入市。

　　提醒 房价反弹警报响起

　　有业内人士指出，由于楼市结构的变化和纯商品住宅的绝对保有量、预期供应量都在收缩，下一轮出现房价反弹的预期正在增强，值得购房人警惕。

　　比较支持这一看法的数据是目前库存结构的变化显示，现房的库存量超过了期房。具体的数据是近期的一次统计中，北京期房商品住宅库存为36178套，现房库存为44588套，现房比期房超出了8410套。

　　业内人士认为：现房库存大增，意味着房价又将开启新一轮的回暖。具体的原因在于，现房的增量对楼市的成交召唤作用更为明显，因为“对于房子价值判断来说，梦想远比不上现实。现房卖的是实楼，期房卖的是图纸，现实摆在眼前，看得到摸得着，比梦想更踏实，购房者也愿意为此付出更高的代价。”

　　由于购房人愿意为现房付出更高的价格，意味着楼市房价的统计数据也会因此出现升高，但这还仅仅是统计意义上的。更重要的是，除了现房成本更高而造成的价格普遍比期房高出一到两成外，期房供应的结构性收缩，意味着购房人的选择面缩小，部分急于购房的消费者只能选高价现房。

　　同时不可回避的是，今年各类“高价地盘”将集中入市，这些蕴含有高地价因素而造成的高端盘，在产品上都具备类似的特点：大户型、低密度、定价高，这些多少有些“被豪宅”项目可期的集中入市，和刚需供应的稀缺相映，也为房价反弹警报响起增添了注脚。

　　6月刚需人群选择更多

　　根据亚豪机构统计数据显示，6月，北京楼市预计将有20个项目入市，其中包括首开保利·熙悦诚郡、顺鑫·澜山印象、中海金玺公馆等在内的10个纯新盘，以及包括福海棠华苑、玺萌公馆、密云华润橡树湾等在内的10个老项目后期。

　　从目前来看，这也将是2015年连续第6个月开盘量未能超过20个。不过，由于政策暖风的推动，北京楼市的成交已经出现显著回升，根据亚豪机构统计数据显示，2015年5月1-18日北京商品住宅(不含保障房)成交量为3785套，环比上月同期增幅为29%，这也是成交量连续第二个月出现上涨，成交回暖的趋势非常明显。

　　特别值得刚需族高度关注的是，从6月入市项目特征来看，除去10个纯新盘项目之外，老项目后期当中也有多个久未入市的项目加推，例如胜古誉园上期的入市为2012年底，玺萌公馆上期入市也是在2012年，溪水雅地尚著上期入市则在2011年。其中从价格特征来看，郊区与城区价格分化趋势较为明显。6月预计入市的项目当中，位于密云县的密云华润橡树湾项目报价16000元/平方米，与其去年入市价格持平；而朝阳区的北京奥林匹克公园项目预入市价格为45000-50000元/平方米，而其周边首开常青藤项目目前在售价格仅为38000元/平方米。对于一直在“被豪宅”阴云笼罩下的北京楼市和刚需族群来说，至少在五六月间多了一些切实可考虑的选择，而不用只是望价兴叹，这是非常难得的入市出手之机。

　　分析人士也认为，久未入市的老项目“和纯新盘一样有定价灵活的优势，因为没有近期价格的参考”，因此在目前的市场现状下相对拥有更大的优势，一方面不受现有滞销库存的制约，另一方面定价相对灵活，因此在政策暖市拉动需求觉醒之际，这类项目开始抓紧入市抢占市场。而从市场接受度来看，这类老项目后期多位于成熟片区，地理位置较好，各种配套也较为完善，并且所在区域多已不是住宅的主力供应区，竞争压力相对较小，因此市场接受度较高，去化相对较为容易。