房地产购买结构改变 改善型需求释放

伴随着经济环境的改变和政策的影响，楼市的成交结构和购买结构也出现了明显的改变。多家机构的统计数据显示，改善型置业的比重提高，一改之前刚需产品“一家独大”的情况。同时，不管是新房市场还是二手房市场，置业人群年轻化趋势明显，众多80后成为买房的主力军，甚至有80后新贵跻身豪宅置业群体。在新的购买环境下，房企和中介也在不断地调整策略，以应对市场需求的改变。

　　改善型需求释放

　　和之前市场不同的是，随着政策对改善型需求的刺激，刚需产品一枝独秀的状况发生了改变，改善型置业需求强劲释放。

　　事实上，“9·30”新政出台以来，政策方面对于改善型需求的支持从未中断。从取消限贷到降息、降准，从提升公积金贷款额到降低二套房首付比例，每一次的政策调整都撬动了一批改善型需求购房者进入市场。

　　在新房市场中，根据亚豪机构统计，从4月成交面积特征来看，虽然70-90平方米的中小户型成交依然占据主导，但是改善型户型成交占比出现明显上升。另外，相比去年同期，3·30后，成交面积在90-150平米户型的市场占比明显提高了，同时，改善型的价格涨幅也是最大的。亚豪机构市场总监郭毅认为，这说明政策拉动改善型需求提升后，出于结构性原因拉动改善型市场的整体均价水平也在上扬。

　　改善型置业在二手房市场中也表现突出。根据链家地产统计，目前北京市二手房市场中有超过70%的客户属于卖一套买一套的换房人群，改善型需求仍为当前市场的主流。刚需首套置业比例仅次于改善型需求，占比超过25%，主要集中在外城区和近郊区等购房门槛较低、房屋自住性能较突出的区域。

　　另据伟业我爱我家监测，4月末，我爱我家自身的二手房成交中，改善型需求占比达到63.14%，这一数据低于2月份64.11%的近期高点，但整体比2014年10月份要有一定程度的偏高。整体来看，目前我爱我家的月度成交中，改善型需求已经占到60%以上。这一水平比去年有了明显的抬升。2015年或可命名为楼市“改善需求入市年”。

　　亚豪机构副总经理高姗认为，不论是去年的9·30新政还是今年的3·30新政，总体而言对于二套改善型需求的支持力度不断加大，尤其是3·30新政中的“营业税5改2”直接刺激了“卖一买一”类升级置业客群的换房节奏，使得这类客群能够更快地将“小房”出手，购置“大房”。

　　置业群体年轻化趋势明显

　　在改善型需求占比明显提高的同时，记者在调查中发现，置业群体的年轻化趋势凸显。

　　据记者了解，豪宅的置业群体中涌现了不少80后的身影。据多个豪宅项目透露，80后的购买人群越来越庞大，对于豪宅销售来说，营销策略乃至样板间的筹备都要考虑到80后的需求。

　　紫御华府营销总监马艳表示，豪宅置业的80后越来越多，以往是“60后”和“70后”的传统制造业企业主给孩子买豪宅，但从2014年下半年开始，这些人不买房了，他们的项目一半以上业主成了“80后”，多来自金融、投资、互联网行业。

　　海淀某高端项目的相关人士也表示，豪宅置业确实有年轻化的趋势。

　　为了应对客户群体的变化，紫御华府还专门对样板间进行了调整。“将配饰换成更为现代的风格，增加一些智能家居，并替换掉此前的雪茄吧。”马艳说。

　　一位豪宅的操盘手也告诉记者，其公司旗下的豪宅项目，无论是样板间还是产品都会考虑到年青一代的置业需求。