百亿地产私募高位盘整 募资占比减半偏爱股权类

  据他的理解，目前，由于市场处于“筑底”过程，热度不足以支撑微观主体的现金流重新转正，所以微观主体仍处于下行通道，即“企业底”还没有到。“现在还不是企业(开发商)最困难的时候，最困难时期预计将会在2015年二、三季度到来。”

  市场环境短期并未完全好转，私募基金也有新的期待可循。“在目前市场低迷的情况下，创新对于地产基金业务来说是必然的，就是看大家都往什么方向走，如果走得通，未来可能会出现比较多的创新点。”姬利表示。

  “市场也有一些亮点出来。”姬利列举道，包括REITs试点，互联网+房地产项目形式的出现，及旅游地产等热点项目等。“总体来看，整个行业在往下走，一些亮点并不足以扭转整个地产私募基金的趋势。受行业影响，地产私募基金从2014年一直到2015年，都还是在一个低迷状态。”

  猎寻私募创新，股权类成趋势

  在易居资本吴洋看来，地产私募基金的行业格局近几年变化较大，尤其在2014年，基金业协会推出私募基金备案制之后，“更多的地产私募基金涌现出来，”其补充道，“可以说是百家争鸣、各有特色。”

  尤其在新设立的第三方基金中。私募基金业内普遍认为，有地产开发商背景的私募基金主要职责依旧在于为开发商融资提供服务，如金地集团旗下稳盛投资，保利地产旗下信保基金等。

  而包括鼎辉投资、高和资本在内的市场化私募基金，因其独立性，更多在寻求“创新打法”。

  “高和的打法很像黑石，他们做的是一级城市核心地段的商办物业改造。中城投资算是老牌地产私募基金，他们从原来作为会员单位融资的角色，变成了非常独立，有自己的打法的机构，比如去年他们跟招商银行联手做的几单基金，都是比较创新的。”前述地产私募基金业内人士举例道。

  业务创新层面，业内则是在REITs的试点中看到更多创新希望。“小股操盘，就要把重资产的部分拿出来，拿出来最好的处理方式就是把他打成资产包来证券化。”

  具体到项目投入方面，做更多偏股权甚至纯股权投入的项目被私募基金公司提上日程。

  在北京，一家地产私募基金公司内部人士告诉记者，今年公司希望与大型机构联手，以纯股权的模式投资到项目中。“因为基本上都是债、股+债的方式居多，但受到信托和银行方面的挤压，生存空间会很小，所以现在向纯股权发展。”该人士透露。

  陈义枫这样告诉理财周报记者，“我认为房地产私募基金的发展有两大主流趋势：一是偏股权类的地产基金。过去，地产基金多以债权类业务为主，管理人多为被动管理，市场下行时受冲击较大。目前，固定收益类的地产基金在逐渐式微，股权类主动管理型地产基金将会是未来发展的趋势。因为市场下行，开发商的开发、去化周期会拉长，开发刚需类产品利润空间走低，这与私募基金的高资金成本是不匹配的。”

  另一个趋势是地产并购基金。陈义枫表示，市场区域分化、去化速度放慢明显，开发商会入不敷出，流动性风险将集中爆发。目前房地产市场上出现三种困境标的，一是资产困境，资产所有者没有能力继续持有资产。二是项目困境，土地所有者没有能力开发项目。三是整个房地产开发企业陷入困境。对于房地产基金来说，并购这些困境标的安全边际高，收益预期大。