万科商业地产未成规模效应 社区型商业危险实验

　　社区商业更难做?

　　据了解，万科FUNMIX的商业主题是：以家庭消费为主的特色娱乐休闲聚集地。一期核心业态为儿童乐园、儿童角色扮演体验馆、电玩城、体育公园、运动品牌工厂店、卡丁车、电影院及餐饮街等。目前已经签署合同或意向的商户有：星美影院、永辉超市、苏宁电器、肯德基、麦当劳、必胜客、万宁、俏江南、乐高教育等。

　　北京万科目前的商业地产项目总建筑面积也已超过50万平方米。其中，中粮万科长阳半岛有22万平方米的商业配套，金隅万科广场有15万平方米的商业中心，万科金第朗润园有12万平方米的商业综合体，京投银泰万科郭公庄项目有8万平方米的商业面积。

　　据本报记者了解，位于北京的金隅万科广场，将被打造成15万平米的旗舰商业中心。目前万科已经引入王府井百货和首都电影院等两家主力店。

　　2012年万科在深圳、北京等地开业的“第五食堂”，被称为社区配套商业的具体体现。但在专业的商业地产管理人士看来。万科所做的商业已经超出了社区商业的范畴，其庞大的体量更应被理解为区域型购物中心。

　　罗兰贝格管理咨询机构合伙人兼大中华区副总裁王荣认为，比起在繁华区域里建大型购物中心，区域型购物中心更难做。

　　中粮万科城建设完毕后，大约有7000户居民，约2万人口入住，很难支撑一个大型购物中心的存活。“FUNMIX”势必要靠更大区域内的居民养活。“区域性购物中心需要更加细致的分析客户构成和需求，提供独特的服务。”王荣说。难度在于，这方面缺乏可以参照的范本。可以预见的是，由于很难精准地把握需求，势必要经过一轮又一轮的调整，逐渐磨合。

　　但王荣和RET睿意德执行董事张家鹏都认为，区域型购物中心将是未来发展的方向。王荣说，开发商都没有意识到，最有价值的资产不是房子，而是居住在项目里的客户。围绕他们的需求做文章，才有更广阔的前景。社区商业和区域型购物中心都有广阔的前景。

　　在张家鹏看来，一方面因为城市的扩容，需要副中心。如果没有商业辐射，一个区域很难成为独立的板块。另一方面，消费者更加追求便利，70、80、90后更需要就近解决消费、娱乐等问题。区域型购物中心的存在十分必要。他的建议是，区域型购物中心的规模不能做得太小，如果太小将失去竞争优势，做大更安全;在业态选择方面，要注重为居民提供方便的、服务性的和教育类的业态，如果是服装，最好是有优惠的换季折扣店，比较容易生存;同时商业新区不能过分追求租金回报。

　　另据了解，2013年至2014年间，万科陆续将有一批社区商业和区域购物中心正式开业，其中包括北京金隅万科广场、深圳九州万科广场、苏南万科美好广场、无锡万科运河外滩、西安万科红、东莞松湖万科生活广场等项目。万科商业地产的模式或将在这批商业交付使用后初见雏形。