万科商业地产未成规模效应 社区型商业危险实验

　　中粮万科城售楼处里并不冷清。离开盘日期尚早，但已有人忍不住来探究竟。售楼处工作人员称即将发售的200套房源，排了1300个号。

　　中粮万科城在房山共有3块地，大概有7000套房，现在已售出5000套左右。项目的亮点在于，北京四中、北京四幼的教育配套，还有一个22万平方米的商业中心。

　　据了解，项目初步定名为“FUNMIX”，意在把最FUN的业态都MIX到本项目。

　　2013年1月9日，中国最大的住宅开发商成立商用地产管理部。人们关注住宅的老大究竟以怎样的方式做商业地产。在形成统一的对外口径之前，万科(000002.SZ)旗下的项目已经谋动。

　　商业地产更危险?

　　万科商业地产管理部门成立仪式十分低调，但很多消息灵通人士还是捕捉到重要讯息，包括万科总裁郁亮来京见证一个部门的成立。新部门由执行副总裁毛大庆分管，北京万科商业发展部原总经理钱嘉担任总经理。

　　万科回复本报记者称，此部门将承担整合万科旗下各类商用资源，探索适合万科未来发展的商业地产模式的职能。而毛大庆表示，万科集团将商用地产管理部设置在北京，主要考虑到北京集中了全国金融、品牌商、人才、技术、资讯等各方面的资源与人才，具备了进行各项商业物业探索的条件，更有利于业务的持续发展。

　　对于万科做怎样的商业地产，郁亮曾在多个场合表态。1月21日，万科公布B转H方案的新闻发布会上，郁亮重申了集团对商业地产的态度，“我们一直以来对商业的定位都是为了做好住宅而做商业，成立商业管理部也并没有改变既定策略，到今天为止万科对商业地产发展仍然实施保留态度。”郁亮关注到目前商业地产在个别城市出现了过快发展的势头。“如果住宅发展势头过快，有可能通过降价可以解决，商业地产的话降价卖不出去就只能通过闲置来处理掉，这是一个危险的事情。万科对商业地产，在谨慎态度下发展。”

　　各自为政的局面

　　数据显示，截至2012年12月初，万科已在全国拿下纯商业用地达122万平方米，纯商业拿地约占万科所拿的商业综合用地总量的11%，比去年全年的22.54万平方米增加四倍以上。

　　在各区域，万科有不同的处理商业地产的做法。例如2007年7月，万科发布公告称，正在与CapitaLand Retail Limited(凯德商用产业有限公司)签署战略合作大纲，公司拟就已开发、正在开发和未来的新项目中的商业部分与凯德商用开展非排他性战略合作。但随后只有在成都的个别项目里，凯德收购了万科部分项目的商业面积。这一模式没有全国大规模复制。

　　在深圳，2011年3月开工、预计2014年1月竣工的深圳“壹海城”项目，预计总投资额高达67亿元，总体量达36万平方米，由万科与招商地产合作开发，双方各持50%股权，去年底已面世。在合肥万科金色名郡项目中，社区商业中，部分商铺采取了散售的模式。

　　对比清晰而成熟的住宅产品线，万科商业地产还未能形成统一的品牌标识和规模效应。