房地产调控的“差别化” 北京将增加其交易成本

　　编者按：从年初开始，有关海南楼市泡沫论引发各界关注，一些开发商低价抛盘的现象，更是引发“海南商品房库存量过多”的议论。而楼市调控新“国五条”，从表面来看并无太多新意，主要是延续了此前增加土地供给、住宅供给、问责地方政府的调控思路。但是，若仔细分析，同时综合各地政府在地方“两会”时透露出来的信号来看，楼市调控正在转向“差别化”。

　　备战新一轮调控：税收政策待发力 房产税扩围打先锋

　　住房信息联网有望获重大突破，今年6月份500个城市将联网

　　房地产调控驶入2013年，差别化调控的思路日益显现。

　　新“国五条”的出台，明确了2013年房地产调控走向。此前，市场曾预计“两会”结束后，决策层将推出新一轮调控政策。

　　提早了一个月落地的政策，让市场有些措手不及。北京住建委网签数据显示，2013年2月第三周新建商品住宅网签量为1808套，扣除保障房后的商品住宅成交量为1546套，纯商品住宅成交量比前一周下降了19.6%。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌曾表示，根据目前的市场情况，一二线城市总体来说热得快，房价开始上涨，但是三四线城市面临着消化困难的局面。这给政府调控出了很大的难题，如何判断楼市的情况?总体可算平稳，但是大城市情况和小城市不一样，二线城市不能用一线城市的政策调控。

　　“要更加注重差别化调控，包括信贷政策、税收政策等。”顾云昌表示。

　　综合目前相关部委对房地产调控的最新动态来看，财政部将进一步完善房地产税收政策，而住房和城乡建设部正在积极推进住房信息联网工程。

　　税收政策或发力楼市调控

　　房产税试点的扩大，已是板上钉钉。

　　2月20日召开的国务院常务会议指出，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。会议指出，要完善稳定房价工作责任制、严格实施商品住房限购、扩大个人住房房产税改革试点、增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设、加强商品房预售管理。这被称为楼市调控新“国五条”。

　　此前，国税总局总会计师汪康对媒体表示，中国覆盖更多城市的房产税方案可能难以推出。这一表态，普遍被解读为房产税试点扩大暂缓进行。而国务院常务会议的最新表态，再一次落定房产税试点即将扩大。正如财政部财政科学研究所所长贾康指出的一样，扩大房产税试点范围的改革和扩征的方向已经明确，但具体如何扩围仍需加强顶层设计。

　　2月初，在发改委、财政部、人社部联合发布的《关于深化收入分配制度改革若干意见》中，第四项“加快健全再分配机制”提出，改革完善房地产税等，完善房产保有、交易等环节税收制度，逐步扩大个人住房房产税改革试点范围，细化住房交易差别化税收政策，加强存量房交易税收征管。

　　房产税试点扩围的方向已经确定，接下来就是操作层面的事情。

　　顾云昌认为，在下一步房产税设计方案中首先应进行税制改革，增加保有环节税费，降低流通环节税费。

　　至于房产税试点扩大采取什么样的节奏，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林曾表示，目前各项工作还未准备就绪，不宜贸然推进房产税的试点，目前各项税费应当进行整合，不能为增加而增加。

　　房产税属于房地产税的一种，与其他税费的一次性完成相比，房产税是长期持有房产过程中所产生的税费。我国与外国对土地所有权的差异，导致了房产持有环节与房产购得环节中出现重复缴税的情况。这些也成为房产税扩容前行艰难的重要阻碍所在。

　　从目前的实际情况来看，房产税试点的扩围暂无时间表，但完善房地产税收税种，将起到助力调控的作用。北京，正在这条路上前行探索。

　　北京市住建委新闻发言人秦海翔在北京“两会”时表示，今年北京对于一些价格上涨过快的项目或区域，将联合税务部门完善差别化税收政策，增加其交易成本。

　　用交易过程中产生的相对高昂的税费来稳定房价、抑制投机，通过税费手段调控楼市，正在成为一种趋势。

　　2012年10月26日，香港政府宣布次日起提高额外印花税的税阶(最高达20%)，并将适用期从两年延至三年;同时推出全新的买家印花税。这令香港楼市成交量急跌，跌幅一度高达90%。新加坡同样采取了楼市交易重税政策，以抑制楼市过热。时隔四个月，香港政府再次祭出重税措施，为香港楼市降温。

　　香港财政司及金管局日前分别发文，进一步提高房屋买卖交易成本，并收紧按揭贷款。自2月23日凌晨起，200万港元或以下的交易的印花税税率，将由100港元提高至交易额的1.5%，最高达3万港元;其他交易的税率也将全面增加一倍，最高的税率由交易额的4.25%调整为交易额的8.5%。

　　当然，香港的重税措施也并非一刀切，考虑到了刚性住房需求以及改善性住房需求。香港财政司司长曾俊华表示，购买首套房以及置换房屋的买家暂可以豁免新政，沿用原先的印花税率。除此之外，新税率适用于所有个人或公司购买住宅或非住宅物业的交易。与此同时，非住宅类物业签订买卖协议时，要支付印花税，而不是等到签署转让契约时才缴付。

　　推进住房信息联网

　　新“国五条”中提出加强市场监管。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

　　住建部推进城市个人住房信息系统始于2010年6月，初衷是对联网城市的房地产交易、个人住房产权信息变更等进行实时监控。住建部曾要求全国40个重点城市在2012年6月底之前与之联网。

　　在去年12月底的住建部年度工作会上，住建部部长姜伟新表示，要加快推进所有地级以上城市个人住房信息系统与省和部的联网工作。今年2月2日，住建部在经国务院同意后下发《关于进一步加强城市个人住房信息系统建设管理的通知》，要求与住建部联网的城市在2013年6月份达到500个。

　　业内普遍认为，工作一推再推，有两个原因。其中一方面，是由于技术原因，各个城市之间的住房信息采样指标不对称，导致40城市联网步伐放慢。目前，我国在房改之后就再也没有进行过房产普查。除了商品房，各地还存在大量的保障房、房改房、军产房、自建房等，有些地区的住房信息还是纸质档案，未录入电子信息库。

　　在上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来，全国住房信息联网至少能在三个方面起到重要作用。一是对我国房产情况的摸底，有利于政府真正了解居民居住状况，为宏观决策提供依据;其次，房产是重要的资产组成，充分了解房产所有权状况，能为财产监督和纪律监督提供途径;第三，全国住房信息联网，能为房地产调控提供精确的依据和参考。