全国商铺待售面积超7千万平方 近万亿资金仍涌入

　　2月20日，国务院再出 “国五条”。加上本次调控加码，最近十年，政府已经第九次针对住宅市场进行调控。

　　事实上，被调控忽略的商业地产，增长势头并不逊于住宅。中国指数研究院显示，从2008年~2012年，商业营业用房待售面积增加了将近40%，达7130.34万平方米。

　　英国《金融时报》引用调查数据称，2012年中国大城市购物中心整体空置率上升，二线城市的平均空置率为10.5%，高于2011年的10.2%;一线城市空置率从2011年的7.9%增加至8.4%。

　　然而，针对商业地产(仅指商铺)的开发投资却源源不断地增加。

　　中国指数研究院的数据显示，2012年商业营业用房投资额已增至9312亿元，较2008年增长了1.77倍，且去年增幅超25%，投资仍有加速增长之势。

　　商业地产开发投资猛增

　　商业地产空置率过高和投资过热问题，已是老生常谈。

　　早在中国银监会2011年年中工作会议上，银监会主席刘明康就曾公开表示，对商业地产和二、三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。这是银监会首次在内部全体会议上对商业地产贷款提出风险警示。

　　中国指数研究院数据显示，2008年~2010年，商业地产开发投资增加了2200多亿元，而2010年~2012年，相关投资增加了4600多亿元。

　　对于开发商热衷于商业地产开发的原因，业界观点不一。

　　一种说法是，住宅被限购后投资者转为购买商业地产，地产商也因此转为开发商铺。

　　另一种说法是，相比住宅，各地政府更倾向于出让能长期获取税收、安排就业的商业地产的开发用地，导致地产商被迫开发商业地产。

　　还有一种观点认为，持续的宏观调控让地产商面临财务压力，开发商迫切希望改变财务结构，使企业能在市场调控的环境下依然有现金流，因此转型商业地产开发。

　　地产商的另类账本

　　种种迹象表明，目前商业地产过剩的开发风险正在被转嫁。

　　兰德咨询公司总裁宋延庆说，他曾对一部分上市地产的商用物业收益率进行统计，发现除个别房企外，大多数地产商的商业物业租金回报率只有3%~5%。

　　记者调查发现，租金收入并不是开发商看好商业地产的必然原因。以今年1月15日在港股挂牌的金轮天地(01232,HK)为例，截至2011年底，金轮天地旗下商业物业租金收入仅为7954万元，仅占经营收入的15.2%，不到这些商业物业账面价值的3%。不过，这些物业的账面评估价值在过去3年中有大幅上涨，并为公司带来超过七成的账面收益，使得金轮天地不仅成功上市，还获得80倍的超额认购，融资7.6亿港元。

　　和金轮天地的情况类似，去年在港股上市或增发的内地地产公司中，相当一部分公司最近三年的收益大幅依赖投资物业公允值变动。

　　通过上市来兑现商业物业价值的账面升值部分，仅仅是开发商生意经中的一部分。

　　记者此前调查发现，与住宅项目相比，商业地产开发商或者投资商在持有、经营商业地产时，从银行以及其他金融机构获得的抵押贷款比例要远超过住宅。

　　陈晟说，不仅物业抵押比例高，开发商获得贷款也比开发住宅来得容易，这使得开发商对于开发商业地产更有兴趣。

　　与此同时，商铺的空置并不影响高价销售，也是开发商热衷投资的一个原因。

　　以上海豫园附近的一个名为“豫城时尚”的商业地产项目为例，虽然大面积空置，但根据媒体报道，该项目对外售价依然高达14亿元，报价较购入时的价格上涨了近60%。

　　开发商还会选择用传统的“租金游戏”来高价销售商铺。

　　一些商业地产的营销代理公司策划告诉记者，他们在销售商铺时，会策划商业地产的售后包租。他们事先会提高商铺的预期售价，然后将售价中的一部分作为租金回报，通过商业经营管理公司一次性或按年返回给投资者，以吸引后者高价购买。

　　此前，住建部虽然出台政策严禁商铺售后包租，但由于上述政策仅涉及预售项目，并且只禁止开发商承诺售后包租，很多房地产项目钻了政策的空子，自行成立或委托一家商场经营公司以高额租金回报要约租赁商铺，引诱购房者购买。

　　这些项目承诺的租金回报远远超过银行存款，很多商铺因此热销，但这些商铺所承诺的租金收入，通常要高过目标租户承受的能力范围。当商铺的包租年限到期时，业主们往往发现，按照开发商之前承诺的租金，商铺根本租不出去。

　　政策和法规亟需完善

　　对商业地产开发商来说，无论将项目卖给普通个人投资者，还是通过抵押贷款“卖”给银行，或者通过上市融资“卖”给资本市场，套现能力都要比住宅强。

　　也正是因为商业地产的套现途径远远多于住宅，才引起人们的忧虑：泡沫一旦破灭，所带来的市场震荡和对经济的破坏力会远超过住宅。

　　有业内人士呼吁，应当尽早完善针对商业地产的政策，并成立专门的机构来指导、规范商业地产开发。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟介绍，此前各级政府都有商业网点办公室规范、指导各地商业地产的有序开发，但随着这一机构的撤并，目前这一方面的工作成为空白。

　　中国房地产业协会副会长朱中一曾在去年一个地产论坛上提到，包括商业地产在内的产业地产需要积极引导，由国家出台指导性的文件。

　　除了需要国家出台指导开发政策，商业地产现行的估价方法，也有待进一步修正。

　　与住宅和办公相比，以经营为目的的商铺不仅提供场地，本身也是一种生产资料。即使同一商圈，不同商场的盈利能力也不相同。现有的商业地产评估方式，仅仅考虑了商业地产作为房地产的价值，却没有考虑到它作为生产资料的价值。

　　但事实上，商业地产项目的不同租金，就反映了不同盈利能力。在这样的背景下，以周边商场租金和售价作参照，评估同一商圈其他商场的物业价值的做法，合理性有待探讨。

　　上海中原地产物业顾问有限公司研究总监宋会雍说，商业地产的评估价值受两大因素影响，一是周边的租金价格，二是商铺的本身盈利能力。在评估时，应该尽可能地增加可参考样本，既考虑到商铺本身盈利能力，也要考虑到周边的物业价值，最终的评估结果最好是一个范围，而不是某个具体数值。

　　综上所述，牵连国民经济多个部门且需要完善政策、法规更多的商业地产，似乎更有调控的必要性。但过去十年中，涉及商业地产调控政策并不多见。这其中的原因又是什么?

　　宋会雍的观点代表着房地产行业很多人士的普遍看法。他说，这主要是因为相比住宅的供不应求，商业地产的市场永远都是过剩的，国家认为商业地产可以由市场自我调整，不需要出台专门的政策予以调控。

　　案例

　　近80万平方米供应将入市 北京购物中心市场承压

　　一项关于中国各地购物中心空置率调查的排行榜显示，沈阳以高达24.3%的空置率位居榜首，此外，重庆和北京等地的空置率也都高于10%。

　　另一则数据加重了市场隐忧。

　　来自世联地产的数据监测显示，2013年中国七大城市的购物中心计划开业量是2012年的2.9倍，远超零售品牌商开店速度和零售销售额增速。

　　记者了解，2013年北京预计将有11个零售项目进入市场，新供给面积近80万平方米。“从分布来看，北京核心区域购物中心已较为饱和。”第一太平戴维斯研究与顾问咨询部董事王琼向记者指出，品牌商扩张会考虑品牌推广和经营效益，在核心区域饱和后才会考虑非核心区域，所以这造成一些非核心区项目招商存在一定的困难。

　　空置率的警钟

　　身处亚奥商圈的北辰时代名门可以算作一个具有代表性的案例。

　　2月25日，记者来到了位于鸟巢附近的这一购物中心发现，偌大的购物中心门可罗雀，除了一层有三三两两的顾客外，其他楼层很难见到顾客的身影。商场四层已出现了零星的撤柜，商场五层几乎一半以上的面积都处于空置状态。

　　“北辰时代名门自开业至今客客流量一直不高，与其定位没有契合目标客户需求、地理位置，推广力度不够等有关。”一位分析人士指出。

　　戴德梁行华北区商业地产服务主管蔡二虎表示，同一区域内的新奥购物中心空置率也相对较高。“并非市场供应量的问题，而是定位出现了偏差。”

　　记者在现场看见，虽正直周日，但新奥购物中心的地下停车场却有大量空闲的车位，这与市中心一些购物中心停车位一位难求的情况形成鲜明的对比。

　　高租金的魔咒

　　“零售与商业面积增长速度是否匹配，是衡量商业面积是否供应过快的最重要指标。”世联地产集团商业事业部总经理宋春生指出，过去5年，二、三线城市的商业地产投资速度远远超过零售额增长，风险激增。

　　世联地产发布的数据显示，截至2012年三季度，北京购物中心的空置率已经达到了11%，超过了6%的警戒线。根据第一太平戴维斯研究报告，2012年第四季度北京主要商圈中，中关村商圈的空置率最高，由2012三季度的11%上升到14%。

　　蔡二虎告诉记者，购物中心不同于住宅或写字楼，不符合周边消费水平或者是租金水平太高，都会影响项目的空置率。

　　目前，由于受招商周期延长、与租户租金议价能力下降，以及空置率上升等问题，商业地产项目的投资回报周期也在不断延长。宋春生指出，商业地产项目回报周期已由5~6年普遍延长至8~10年。

　　宋春生表示，在宏观经济增速趋缓以及零售企业销售额下降的环境下，连锁零售企业2012年拓展比较谨慎，压缩开店计划，全年开店完成率普遍低于70%。零售企业开店积极性的下降会进一步影响到购物中心的租金水平。

　　新华南MALL空置率达80%以住养商计划加速

　　曾被誉为世界最大购物中心之一的华南MALL，因开业后大量空置入不敷出，于2006年被北大资源集团(以下简称北大资源)接手，并于2007年改名为新华南MALL?生活城。

　　如今，五年多过去了，华南MALL是否已获重生?

　　近日，记者实地探访发现，新华南MALL依旧静静地躺在东莞万江路旁，除了中心广场的水上游乐项目、少许临街商铺正在经营外，其商场内部商家早已撤离，空无一人，人行电梯也被遮盖起来，上面铺满尘土，粗略估算，其空置率仍超过80%。

　　商铺空置率达八成

　　资料显示，华南MALL原定位为中国首个超大型主题购物公园。2006年，经营不堪重负的华南MALL被北大资源集团整体收购，原开发商三元盈晖也成为其下属分公司。

　　在北大资源集团的经营管理下，华南MALL被重新规划定位为新都市主义国际生活街区，2007年7月改名为 “新华南MALL?生活城”。易主之后的新华南MALL总投资额达到45亿元。

　　近日，记者实地调查发现，新华南MALL至今仍没有起死回生的迹象。

　　记者在新华南MALL看到，除了欢笑天地、天线宝宝、万达影城、水上游乐设施、尼罗河酒店等娱乐功能项目和门口麦当劳、肯德基、真功夫等少量餐饮仍在营业外，曾经的大型超市麦德龙、百安居、SPAR早已撤离，商场内大量店铺人去楼空，部分商场改为羽毛球馆。

　　记者注意到，曾被称为亚洲最大室内游乐场的欢笑天地，如今即便是周末，去游玩的人流依然较少，大量游乐设施处于停机状态。

　　原华南MALL预计每天人流量可达7万人次，但自从2005年“五一”开业以来，因缺少消费人群而人气低落。直到2012年“五一”期间，北大资源重新增加游乐项目，投入巨资打造了一个占地面积3000多平方米的水上竞技游乐项目“幸福东莞?快乐向前冲”，才带来些许人气。

　　资料显示，该购物中心占地面积约43万平方米，总建筑面积119万平方米，其中商铺数量超过2300个，商铺规划建筑面积超过65万平方米。此前，有境外媒体报道称，华南MALL有99%商铺未能出租。据南方日报报道显示，直到2011年，新华南MALL已招商建筑面积为9万平方米，仅占总开发面积的20%，近80%的商业面积闲置。

　　据记者目测粗略估算，其目前实际空置率超过八成以上。

　　新华南MALL实际的商铺招商情况如何，实际空置率有多高?日前，记者以租用商铺的名义拨通了新华南MALL招商处熊经理的电话。熊经理承认目前新华南MALL的空置率很高。熊经理称，从今年3月份开始，将重新调整商铺功能，新的工程改造后将大部分增加餐饮店铺，“就是因为空置多，才要想办法重新调整改造”。

　　“重生”路荆棘丛生

　　对于华南MALL运营失败的情况，大多数业界人士认为，其在规划定位上出现差错，开发商也缺少大型综合体项目的运营开发经验。在华南MALL建成之前，三元盈晖曾在全球范围考察大型商业项目，并将其定位为超大型主题购物公园，偏重中高端消费。但由于东莞外来人口多，整体收入水平偏低，华南MALL的定位与需求不太吻合。

　　深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，东莞是一个缺乏城市化的城市，以工业化为导向的城市经济布局分散，城市中心人口消费能力较弱，不能与广深等城市类比。人流量较少，使得大型商业综合体经营较为困难。

　　据了解，为了解决商铺空置的问题，北大资源在接手华南MALL后，便启动了全球招商活动，并推出多种优惠活动，还针对东莞大量的本地加工制造企业，于2008年提出了在新华南MALL内设立 “东莞工厂直销中心”想法，总面积达6万平方米。

　　但这次调整并不理想。据知情人士透露，当时新华南MALL招了不少企业进来，不久后又撤走了。而《每日经济新闻》记者也看到，“东莞工厂直销中心”的经营效果并不明显，除了少量SPA连锁店和某酒类直销店还在继续营业外，其余商铺大多处于空置关闭状态。

　　此外，北大资源还试图盘活该项目。2011年，以发展住宅养活商业的计划出炉。《南方日报》报道，2011年5月，北大资源成功将新华南MALL未开发的7万平方米的商业用地调整为二类居住用地，做起了住宅开发。

　　记者也看到，在新华南MALL南区的北大资源御湾项目已大部分建成，目前有高档别墅和江景洋房销售，别墅销售价格达到25000元/平方米。而新华南MALL西区的一块未开发空地，也将于今年动工建设。据知情人士透露，该地块也将用于住宅开发。

　　但值得注意的是，在几经转手和功能调整之后，无论是商业功能改造调整，还是将商业地块调整为住宅开发，空置率依然严重的新华南MALL，重生之路或许仍然漫长。