楼市能否复苏要看政策面 也要看银行的脸色

    房地产开发商的日子好过吗?江苏省某小城市的一位开发商在接受《国际金融报》记者采访时给出两种答案：好过，原因是通过前几年的积累，“老本都够吃好几年，前提是放弃这个行业”;不好过，原因是“行业起伏这几年大了点”，“可以一下子让你感受到绝境，但市场政策好转、市场回暖时，却又能一下子感受到火热。比如，2013年”。

　　现在，这位开发商就在等待楼市的回暖，或者说“有没有进一步的刺激政策”。他果真还是等到了——2月4日晚，他在自己的私人微博上转发了中国人民银行从2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率的信息，并附上个人猜想：“应该会继续期待回暖”。

　　上述信息的发布不仅很快传遍了想要贷款的中小企业，更引起了部分房地产从业人士的讨论。近日，《国际金融报》记者也咨询了多位业内专家及房地产中介服务人员，并在市场中进行了小范围调查。结果显示，市场分为两派观点：一派观点是降准就是楼市短期的“兴奋剂”;但另一派观点认为，降准难改中国楼市高库存的现状，市场是否真正回暖，还有待进一步观察。

　　“楼市是一个很复杂的环节，一个信息的发布确实能影响到楼市的走向。但问题是，你需不需要贷款。”一位银行业内人士2月11日对《国际金融报》记者说，“别忘了，现在贷款的‘门槛’还卡在那边，尤其是一线城市楼市的‘限购令’并未真正松绑。”

　　因此，在这位银行业内人士看来，楼市要看政策面，但也要看银行的脸色。

　　事实上，一些境外机构同样不太看好今年中国楼市的走向。国际三大评级机构之一的穆迪先前就预测称，整体市场来看，“预计2015年中国住宅房地产市场合约销售额同比将下降0-5%”。惠誉对外称，中国房地产市场2015年不会实质性复苏，“中国商品房整体销量增速可能在-5%至5%之间”。

　　降准利好楼市

　　瑞银原新兴市场首席经济学家JonathanAnderson曾这样描述中国房地产行业：“全宇宙最重要行业”。“当然重要，建材、钢材、石材、税收，谁不会和楼市扯上关系?”上述开发商2月9日晚对《国际金融报》记者坦言，但或许就是因为太重要，所以它的另一面往往是受政策影响“挺深”。

　　比如，降息;又比如，2月5日的降准。近日，有消息称，“无论是2008年底的降准，还是2011年底到2012年的降准，楼市都出现了回暖。”

　　媒体统计发现，降准实施后的2012年，主要开发商的销售额都有两位数字增长。如绿城中国，2012年全年累计取得销售金额约546亿元，同比增长54.7%;碧桂园2012年实现合同销售金额约476亿元，合同销售建筑面积约764万平方米，同比分别增长约10%和11%。

　　媒体还称，“尽管国内暂时还没有能够准确反映存量二手楼价升跌的数据，不过2009年和2012年在降准后，楼市的重现热闹则是市场共识，二手楼价也继续加速上升。”

　　“降准能通过释放更多的流动资金进入市场，更直接地降低融资成本，从而促进经济增长。此次降准有望进一步提升市场流动性，房地产市场氛围有望进一步好转，房地产行业尤其是住宅市场将会因此而获益。”商业地产服务和投资公司世邦魏理仕通过中国的公关公司对《国际金融报》记者介绍称。

　　世邦魏理仕执行董事、中国区研究部主管陈仲伟称，住宅市场将会是最大受益者，“2014年第三季度开始政策松绑之后，住宅交易量在第四季度出现明显回升，这种回暖的势头在几个需求较为旺盛的主要大城市表现得尤为突出。据统计，2015年1月，房价终于迎来8个月以来的首次增长，我们相信，不断宽松的政策环境将使得住宅市场在未来几个季度进一步复苏”。

　　他还认为，2013年初开始，流动资金短缺的问题一直困扰着房地产市场，“如今得益于市场氛围回暖以及日益宽松的政策，这个问题将有所缓解”。

　　“随着降准效应的释放，预计春节后一线城市供求双方会继续活跃，这对于一线城市库存压力的继续释放有积极意义。”有业内预测，“同时，这也会带来一线城市各类物业的价格上涨，尤其是存销比快速改善中的住宅市场。”

　　“本次降准释放的流动性大约6000亿元，加上前期定向降准的2000亿元的规模，累积向市场释放8000亿元的资金规模，尽管央行降准不是针对房地产行业，但对于房地产行业需求释放会起到刺激作用，且楼市变化马上会显现出来。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。