调整期下的众生相 北京楼市上半年发展述评

　　尽管“楼市崩盘论”、“楼市下降论”已被一致认为是个伪命题，但中国楼市进入清淡与调整期无法否认。客观来说，北京楼市的形势也不太好。

　　数据显示，北京上半年新房成交不到3万套，同比2013年下降48.6%;二手房成交4.45万套，同比降幅也超过了53%。而自住房入市、信贷紧收等因素被认为影响了北京楼市。

　　购房者：苦等自住房 “所有自住房项目我都盯着，哪怕希望跟中彩票一样渺茫，那我也不能放过这个机会。”原本打算在今年买套商品房的小冯告诉记者。来自河南的他毕业后获得了北京户口，属于摇号的优先家庭。

　　无奈他没有王阿星的运气。两个自住房摇号结果下来，他的名字甚至都没能出现在候补家庭名单中。好在他还有“希望”，今年年底前应至少有7万套自住房实现上市预售。

　　虽然与北京庞大的需求相比，7万套只是“杯水车薪”。但自住房仍被认为对购房人心理产生了极大影响。以金隅嘉业两个自住房项目为例，5000多套的总量相当于北京近期一个月左右的商品房住宅成交。有业内人士认为，这导致起码五万人以上的需求观望。

　　买房人观望导致需求不足，加上北京严格的调控政策如限价令的影响，市场明显处于”胶着期”。而市场天枰被认为”倾向”购房者，是从万科橙开始。3月，该楼盘直降3000元/平开盘。消息一出，引发一线城市房价松动的猜测。

　　每当房地产市场进入调整阶段之时，各种业主维权事件频繁上演，北京房地产市场的此轮调整，也未能摆脱如是规律。4月底，北京城建[-2.38% 资金 研报]海梓府项目推出优惠促销“百团大战”。 此次的大幅优惠活动亦引起了老业主的维权，近60户业主集体要求退房或者退款。

　　悄然松绑“限价令”

　　不过，信贷收紧被认为是更重要的原因。去年任志强就公开表示，银行个贷政策对市场的影响远大于限购政策，从0.75到1.1的利率变化会影响约25%的可支付能力，大大提高购房成本。

　　5月，央行召开住房金融服务专题座谈会，要求商业银行优先满足首套房贷款需求，并确定合理贷款利率水平。业内人士认为“央五条”释放出了维稳房地产市场的信号。不过，央行的“喊话”未能撼动房贷利率。

　　就此，某商业银行中层领导向记者表示，这还是利润的问题。在房贷不赚钱的情况下，商业银行还是会从市场角度出发，将有限的贷款额度用到更赚钱的业务。

　　楼市持续低迷之下，政府开始对调控政策进行微调。 根据北京市住建委官网统计发现，6月获得预售许可证的项目中，有7个楼盘的拟售价格超过4万元/平方米。5—6月两个月拿到预售证的项目，价格超过4万元/平方米的楼盘有18个。

　　最为典型的案例是，保利海德公园项目，最近获批的拟售价格6#楼高达94234元/平方米。而2#楼的拟售价格最高，达到97424元/平方米。

　　开发商：一切只为“抢客户”

　　然而冰冻三尺非一日之寒。松绑了限价市场仍难买账。5月北京预售住宅面积合计为71.7万平方米，提供住宅5637套，实现签约仅为608套，签约面积为6.05万平方米，签约率仅为8.4%，比4月28%的签约率大幅下滑。

　　与此同时，北京房价环比下降0.1%，这也是连续15个月以来的首次下降。

　　随着项目蓄客难度加大，开发商使出浑身解数，制造话题、降价促销，一切只为“抢客户”。部分卖得不好的项目甚至不惜铤而走险。先是珠江地产某项目推出了“全盘无首付”，随后旭辉某项目又推出降价后“无条件退房”。

　　然而房企的半年业绩依然不尽如人意。截至7月10日，中国24家房企公布了半年销售业绩，11家企业出现同比下滑。其中，花样年同比跌51%，首创、佳兆业完成年目标不足1/4，中海销售额、销售面积同比双下滑。

　　“或许在接下来的市场里，各大房企在使出浑身解数之余，还需更加努力，才能在年终报中取得好成绩。”有分析人士表示。