北京刚需楼盘降价抢客 首创自住房项目认购率仅为48%

　　据亚豪机构统计，上周(7.7-7.13)共有5个项目入市，包括华业东方玫瑰、首创·悦都汇、保利春天派和京贸国际公馆4个刚需项目，以及1个高端别墅项目华墅山，开盘项目个数较上周增加一个，5个项目累计新增供应套数1130套，环比上周增加133%。其中，自住房项目首创·悦都汇上周共提供544套房源，占全市总供应量48%，成为上周楼市供应量大增的主要因素。

　　刚需盘降价抢客 自住房项目首次“遇冷”

　　7月以来，自住型商品房开始进入集中供应期，在缺少政策层面的利好、购房需求依旧低迷的状态下，刚需盘为了与自住房竞争购房者开始大举降价。

　　近日，继首开、东亚等房企下调旗下多个在售项目的市场价格以外，上周开盘的华业东方玫瑰入市价格也由5月的24000元/平方米小幅下调至23200元/平米，成为通州新城首个降价的楼盘。至此，北京(楼盘)刚需市场已进入实质性降价阶段。

　　同时，随着刚需盘下调价格后逐步缩小与自住房的价差，导致购房者游离于刚需盘和自住房之间，因此上周选房的自住房项目首创·悦都汇认购率仅为48%，甚至还低于华业东方玫瑰和保利春天派两个刚需盘60%的认购率。

　　未来，自住房与刚需盘的拉锯战还将上演。相比之下，上周入市的高端别墅项目华墅山定价为3000万元/套起，显示出开发商对项目的自信。

　　对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析表示，在信贷政策持续收紧和大量自住房项目入市的双重压力下，北京商品房供应市场呈现明显分化趋势，随着自住房规模化供应入市时间临近，刚需项目为实现销量被迫转变销售策略，以平价或低价策略刺激刚需客群，加速资金回笼。而中高端项目作为房企利润所在则采取“小步冲利”的策略，保持较高的报价水平，但通过给予客户一定的折扣让利来刺激成交。

　　去年土地竞价模式的转变，造成未来商品住宅供应减少、价格高企，这一影响将在明年下半年开始逐步显现。因此，对于当前在售的一些中高端项目来说，开发商要想项目未来的定价水平可以与市场同步水涨船高，从而获得高收益，就不得不扛过当前成交匮乏的困难时期，并在此基础上保持项目的高端形象，因此采取了“高报价、低成交”的策略。

　　北京连续四周保持千套销量 仅相当于去年同期的一半

　　受市场观望情绪影响，上周成交量出现小幅下跌，据亚豪机构统计数据显示，上周(7.7-7.13)北京商品住宅成交1255套，环比前一周下降7%，同比下降20%、成交面积为11.9万平米，环比前一周下降22%。至此，北京商品住宅市场已连续四周维持千套左右的销量水平，而去年同期周度成交则在2000套上下。

　　对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析表示，进入2014年以来，房地产投资增速持续下降，房地产处于下行通道已成为不争的事实，在楼市库存高企，成交上涨乏力的局面下，购房者对于房价平稳甚至下行的预期逐渐增强，因此购房决策更为理性和谨慎，随着刚需项目价格的调整，购房者“买涨不买跌”的心态与日俱增，浓厚的市场观望情绪是成交量上涨乏力的主要因素。

　　任启鑫表示，在楼市库存高企，成交上涨乏力以及未来市场预期不明等多因素叠加影响下，短期内楼市或将维持冷清状态，若无明显的金融、政策等行政手段刺激楼市，下半年北京楼市或进入一轮深度调整期，持续低迷的楼市，无疑将加剧房企资金链和现金流的持续性，或带来新一轮的行业洗牌。