北京楼市是否放宽限购，房价涨跌何去何从？

　　买房，是中国人的头等大事。基于这种传统观念，房地产市场才得以更加蓬勃繁荣。其实“居者有其屋”不难，难的是要在北京这个有限的空间里容纳每个人的买房梦。

　　北京的高房价一直让人“望楼兴叹”。而2014年以来，随着全国主要城市楼市库存超过警戒线，房价下行压力不断增大，之前一直处于观望状态的广大购房刚需一族纷纷摩拳擦掌。一个疑问随之摆在眼前：北京是否会放宽限购?买房人到了出手的时候吗?回答这个问题之前首先要着眼于当前全国房产形势。

　　楼市进入去库存阶段 多地出台救市政策

　　通常楼市库存被认为是影响房价的一个重要因素，供应大了，需求矛盾趋缓，楼盘销售竞争势必会激烈。申银万国最近的调查显示，2014年6月份全国主要城市的库存呈上升趋势，其中二线城市上升最快，一线城市库存去化周期也需要10.6个月。伴随着楼市周期性调整辐射至一线城市，下半年全国楼市将进入实质去库存阶段。

　　在全国房地产市场不景气的重压之下，中央政府强调今年可针对不同城市情况分类调控，文件出台不久后，全国就有近20个城市相继开始了房地产微调或松绑行动。

　　楼市库存积压严重 房价下降面临挑战

　　在这些城市中，有像呼和浩特和沈阳这样直接全面放开限购政策的;也有迂回救市的，这些松绑城市主要集中在长江三角洲地区，通过降低限购门槛，放松非户籍资格审查和购房落户政策;微调公积金政策，提高公积金可贷额度;税收减免、优惠补贴;房价审查，限制降幅等方式救市，但这些间接松绑的效果则有待观察。

　　北京楼市疲软 是否会取消限购?

　　全国楼市大环境一片悲观，北京也不例外。据中原地产研究部统计，今年上半年北京新建住宅签约套数和成交面积均创下近9年同期最低。统计显示，上半年，北京新建商品住宅成交23634套，同比去年上半年大幅下降46.9%。仅以6月为例，截止到月底，北京新建住宅新增6千多套，而成交量仅为4千多套，成交量首次低于同期新建住宅新增套数。与此同时，近期北京期房和现房住宅合计库存再次超过8万套以上，创下近18个月新高。

　　在北京市场观望情绪浓厚、量价环比均出现松动下滑的情况下，凭借“低总价”、“不限购”等特征而吸纳更多投资型需求和无购房资格的外地购房需求的商住项目，无论是成交量还是成交价格，也出现了联动回落。

　　2014年6月下旬，金地朗悦·YOYO派、保利春天派、珠江四季悦城3个商住项目同时入市。其中，刚刚开盘的金地朗悦·YOYO派此次入市房源最低售价仅78万元/套，在3个项目中总价最低。该项目销售顾问表示，现场签约可提供开盘当天才能享受的贷款9.9折、交5000元抵1万元等优惠。其他商住楼盘的表现也并不令人羡慕，8个月前创造过北京商住项目销售纪录的旭辉E天地本轮也打出了“若房源后期降价或不升值，无条件退房”邀约条件，以应对淡市。

　　北京通州区某楼盘开盘现场

　　而人们最关心的问题就是既然北京楼市如此不景气，那么限购政策是否会有所松动呢?

　　知名房地产专业学者、亚洲房地产协会理事黄峻对此分析称：“北京作为一线城市，在楼市调控上不会跟其他城市一模一样。因为国家对于楼市调控的定调强调“分而治之”--应不同城市不同地区，甚至产品，采取不同的调控措施;对于限购的城市，因对应其库存情况来调整。所以，很多2、3线库存严重的城市可能会率先解除限购。但是，北京情况相对不同，本来北京放开与否，关键看库存，但是，毕竟北京是中国的首都，它的放开，则意味着全国都会参照。所以，北京的限购，我认为不会在短期放开，起码3个月内不会。但是不排除局部的产品(例如高端物业)放开，让其市场化运作，因为这部分跟普通老百姓关心的房价关系不大。但是无论如何：限购是短期的政府行政干预，为了压制房价上涨过快，但是既然新管理层一再强调市场化进程，与目前看来房价上涨这个“政策基础”已经改变，那么北京放开限购是迟早问题，估计在2014年第四季或者2015年第一季会出现调整这些过去的调控政策。”

　　“如果楼市继续低迷的话，北京楼市限购政策不排除逐步放宽的可能，即使放宽的话，也将会经过一个较长的阶段。对于北京这样大的房地产市场，这种逐步放宽对于北京楼市走势影响不大。”北京大学房地产发展研究基金中心特约研究员、知名财经评论员刘艳这样说。

　　“降”声中 刚需人群开始出手

　北京一套房子动辄数百万的价格令很多购房者望而却步

　　尽管眼下北京房地产市场“降”声四起，但好多亲身经历了2013年北京房价那轮“上涨”的买房刚需一族，已经不再奢望一个笃定的合适时机，他们不能再等了。上个月，王先生下定决心和中介签订了购房意向。由于毕业后单位落实了北京户口，买房时并不会被北京限购政策所限制。

　　“我从去年底到今年上半年，5个月里看了数十套房子，除了上班，就是看房。四惠、潘家园、建国门、百子湾、管庄甚至通州、房山，我们基本上看了个遍。我工作稳定，收入也还行，一直觉得买一个偏一点的、小一点的、旧一点的，应该不是太大的问题。但随着看房的深入，动辄几百万而且又破又小的房子，申请办理贷款的困难，名目繁多的税费……当时的问题真是一个接一个。”王先生对记者谈起之前的买房经历时仍心有余悸。“跟父母商量了很久，自己所有同学朋友的电话也几乎都打了一遍，现在好歹算是凑够了钱，接下来就是继续奋斗偿还贷款了。”

　　但现实中多数人并不具备王先生那样的条件

　　没北京户口，没有在京五年纳税证明，要买婚房。现实的压力让“北漂”马先生把目光转向了不限购的商业住宅，虽然他知道这种房子除了不限购这一大优点之外，硬伤很多：和普通住宅的产权70年不同，这种房子因为是在非居住用地上建造的住宅项目，所以产权一般是40-50年。此外在房屋贷款、生活成本上：首付一般是五成，贷款没有任何优惠;用电、用水等方面的收费标准要按照商业或者工业的标准来执行，一般要比普通生活用电、用水的价格高出30%左右。

　　“我个人很喜欢loft户型，或者是小户层高5M的大开间，自由随性，虽然房贷和以后生活成本上会有些问题，但这种房子面积小，总价低，还能承受。”而说到看这种房子的经历，马先生却遗憾的表示：“从去年开始就看了几个不限购的商住项目，经过层层筛选，最终选定了一个挺适合自己的。但那个楼盘却一直都没有预售许可证，不太敢出手。我也不想再等了，接下来打算去北京周边转一转，也许像我这条件的在北京是买不了房了。”

　　对于北漂买商业住宅，记者采访了我爱我家集团的一名工作人员，他对记者说：“如果购房者只是出于避开新政而购进此类房产，高昂的收费是一笔不小的负担。再者，商住楼首付为50%，还贷期限统一为10年，额度较高，再加上商住房一般是不宜居的，这些都有可能对北漂族的生活质量造成影响。”

　　专家：选择合适时机可以考虑出手购房

　　据某房产中介机构人员透露，目前市场成交主体主要来自于刚需群体，项目能否取得好的销量，主要在于开发商是否肯低价入市、舍价换量。实际上，今年上半年，除了知名房企外，多数房企的业绩不乐观，下半年压力将会增大。

　　那么今年是否是刚需群体购房的好时机?

　　知名房地产专业学者、亚洲房地产协会理事黄峻在接受记者采访时说：“刚性需求虽然名称是‘刚性’但这并不带代表对价格不敏感。估计现在到10月都是大部分楼盘优惠期，而房地产市场最快要第四季度才开始复苏，那么出手买房，最好时间是第四季度，甚至是2015年第一季度。大家可以参考这个建议，结合家庭资金的充裕情况，具体挑选适合自己的房源。”

　　北京大学房地产发展研究基金中心特约研究员、财经评论员刘艳对于这个问题表示：“对于想在北京买房的刚需一族，只要符合在北京购房的资格条件，选择合适的时机，此时是可以出手的。因为北京集中了全国的优质资源。这一点决定了北京房价有一个抗跌性强的特性，因此不会存在什么绝对低点。”