解局 | 奥园旧改虚实 做空风波后珠海翠微村开工

对于企业而言，祸福相依，或是常态。

3月开启，奥园便遭遇水逆，被机构发布做空报告，不得不被迫进行了一场资本反击战。被这桩烦心事影响了好几日的奥园在旧改方面，却收到了不错的进展。

据奥园商业地产集团官方微信公众号披露，于3月8日，奥园集团总裁郭梓宁到达珠海调研奥园城市更新项目推进情况。

观点地产新媒体了解到，此次主要考察地为珠海翠微村。据悉，奥园已于去年十月份成为项目实施主体，目前拆迁工作已有序开展，回迁房建设即将启动，项目正处于一、二级联动转化的阶段。

翠微200亿货值

珠海翠微村，据悉建村历史有700多年，作为珠海历史最悠久的城中村之一，这里曾有繁华的商贸市集，拥有兴旺的过往。

直到现在，翠微村还存有一座从光绪年间修建流传下来的三王庙。

但随着经济发展，城市格局变化，曾经繁华的翠微村也和珠海，甚至珠三角其他城市的旧村落一般，慢慢成为外来底层人口的聚集地，“脏乱差”的代名词。

因此，在珠三角的城市开始进行城市更新课题后，翠微村便成为珠海政府急于改造名单上的一员。

直到2018年7月22日，翠微村村民经过表决，将旧村改造项目开发企业资格授予奥园集团。当年8月，翠微村举行旧村改造项目开发企业签约仪式，珠海市香洲区前山街道、翠微股份公司与奥园集团签订《翠微旧村改造项目履约协议》，奥园集团正式接手了翠微村旧改更新项目。

2019年10月31日，奥园集团正式被珠海市香洲区城市更新局确认为珠海翠微旧村改造项目实施主体。

据此前奥园签约时的公开资料显示，翠微村项目用地面积477.9亩，总投资（开发成本）预计需约121亿，将采取“整体拆建+局部保护”的改造方式。

根据翠微村更新项目单元规划方案，总建筑面积约31万平方米，包括融资区和回迁区。项目融资用地约有21栋住宅。回迁用地分为三个组团，共约15栋住宅楼，包括两栋公寓楼。

本次回迁房建设启动之后，有内部人士对观点地产新媒体表示，翠微旧村改造项目目前正在开展规划设计方案报审、产权证注销、村民公产单位签约等工作，如果推进顺利，今年年内融资区部分的开工建设应该也可以展开。

虽然该项目尚处于前期阶段，但在查询公开资料时，观点地产新媒体发现，奥园于2019年2月底为该项目成立了融资所用的私募基金——奥园安盈7号私募股权投资基金，募资规模为3.25亿元。

在金融机构为奥园安盈7号基金销售所撰写的项目分析报告中，其预测计算了翠微旧改的销售收入和盈利情况。

该报告称，“根据周边市场价格并结合项目情况，项目销售收入总额为188.6041亿元，项目开发建设总成本112.0435亿元，税费合计34.2457亿元，项目净利润为25.9097亿元，销售净利润率为15.44%。”

值得注意的是，该报告发布时间为2019年3月，因此其预测使用的周边市场价格也是当时水平。若翠微旧改正式进入销售时售价增长六七个点，该项目货值便可突破200亿水平。

奥园旧改虚实

翠微旧改只是奥园在珠海的诸多旧改项目中的一个。据奥园方面介绍，其在珠海拥有10余处城市更新项目，是涉足珠海城市更新重要企业之一。

目前奥园已正式成为珠海翠微旧村改造项目实施主体；斗门奥园丽景湾居，则是斗门区首例“烂尾楼”旧改项目；该公司旗下珠海联安村、关闸村、高沙村和水翁坑村等多个项目正快速推进……

事实上，奥园在珠海已经有一个成功打造的旧改项目，即珠海奥园广场。

公开资料显示，珠海奥园广场前身是梅溪旧工业区。奥园商业地产承接该工业区旧改项目后，于2015年9月正式奠基开工，用了3年时间便完成更新改造。

2018年7月，珠海奥园广场正式开门迎客，成为集购物中心、主题步行街、住宅、写字楼、酒店五大业态为一体的大型综合体，当年该项目的销售额为43.8亿元。

在珠海奥园广场成功运营后，奥园开始在珠海寻找更多的旧改项目。

和保利、富力、合景这些企业相比，奥园涉足旧改的时间其实并不算长。据相关人士对观点地产新媒体介绍，其2015年才正式成立城市更新部门，真正开始做城市更新项目。因此，目前已经改造完成的项目并不太多，仅广州萝岗奥园广场和珠海奥园广场两个。

虽赶了个晚集，奥园到目前为止仍有所收获。

据奥园2019年中期报告披露，目前公司介入了30余个处于不同阶段的旧改项目，更新规划面积达1604万平方米。

至2019年底左右，相关资料则显示，奥园城市更新集团在环北京、粤港澳大湾区、中西部及北部湾等城市拥有逾70个优质城市更新项目，预计可售总面积约5000万平米。

落定项目多，但大多数都处于前期阶段。据相关人士透露，旧改项目大多推进很慢，因此今年能进入销售阶段的项目不多，仅有南宁项目和北京廊坊项目，此外今年预计会有10个项目进入开发建设阶段。

此外，从布局区域来看，奥园的旧改项目除广深外，其他大多数位于二线核心城市。

以广州为例，目前奥园在广州拥有10多个城市更新项目，遍布荔湾、黄埔、番禺、南沙、增城、花都等区。

其中包括参与开发的广州黄埔区青年社区旧城改造项目，是民营企业牵头广州旧城镇全面改造的首个案例；参与改造的广州市增城区南坣村，是增城区第一个通过公开招商方式进行更新改造的旧村；另外，奥园还成为荔湾区东塱村改造项目的意向合作企业。

奥园方面称，广州旧改现在竞争非常激烈，公司参与比较谨慎。广州市公共资源交易中心资料显示，2019年全市共有28条村完成公开选择合作企业的流程，总投资金额1646.58亿元，几乎未见奥园身影。