东莞旧改热持续 花伴里、鹏瑞扩张背后深圳房企跑马占地

　　正值企业复工潮到来之际，广东东莞的旧改步伐也开始加速，且热度不亚于去年底。

　　根据东莞农村(社区)集体资产管理网公示，于2月10日，有三宗于2020年1月才挂牌招标的旧改一齐确认了前期服务商中标者。

　　该三宗旧改面积合计近40万平米，分别为南城街道袁屋边社区蔡屋基项目、南城街道蛤地社区新板岭项目、大朗镇求富路社区项目，前期服务商中标者分别为花伴里、中智泰瑞和鹏瑞&中南建筑联合体。

　　巧合的是，本次的中标企业，除了中智泰瑞为东莞本地房企以外，花伴里与鹏瑞皆为深圳房企。

　　花伴里旧改扩张

　　其中，深圳花伴里旗下的东莞市勤实同盛房地产开发有限公司中标南城街道袁屋边社区蔡屋基项目。该项目位于莞太路与车站北路交会处，东至东莞永虹汽车贸易公司、西至袁屋边桥水道、北至天安数码城H区(在建)、南至阜东路，项目范围面积14.13万平米，改造区域范围内的土地性质均为集体土地。

　　事实上，花伴里常年扎根深圳，且多涉足旧改，对东莞旧改则少有介入。

　　除本次中标南城项目外，花伴里此前参与黄江镇田心村旧围居住类更新项目，该项目更新单元面积19.78公顷，现状主要为旧村、旧厂与空地，将更新为居住功能，采用单一改造主体挂牌招商。更新后，将产生居住建筑面积34.7万平米。

　　值得注意的是，该项目由花伴里负责前期一级开发，华侨城负责二级开发。这样的开发工作“搭配”，或许是花伴里与华侨城旧改开发的合作模式缩影。

　　查阅资料可发现，这两家房企之间的联系要回溯到2015年，彼时华侨城斥资28亿元收购深圳花伴里持有的深圳恒祥基房地产开发建设有限公司51%的股份。

　　而恒祥基的主要资产均为位于深圳的旧改项目，包括沙井后亭旧改项目、水门拆迁返还地项目、龙胜旧改项目、沙井后亭工改商项目、新木新村旧改项目和珠光旧改二期项目。当时已获土地证的占地面积约为3.65万平米，专项规划已批复及申报中的可售面积为12.36万平米。

　　此次收购实为花伴里与华侨城的正式联合。两者组建新公司“深圳华侨城城市更新投资有限公司”，根据合作协议，花伴里深圳旗下多个在建和储备项目，将由新的合组公司统一开发和运营。

　　另据花伴里官网介绍，2016年，花伴里成立集团拓展中心，以轻资产为主开拓资本市场。该介绍中重点提及了“为华侨城提供城市更新资讯咨询实操服务”。

　　追根溯源，华侨城正式涉旧改项目也正是始于2015年与花伴里的联合。当时华侨城因布局过于集中、土储获取渠道狭窄而面临发展瓶颈，收购恒祥基则相当于获得了一个旧改平台，能快速获取优质项目。

　　华侨城联合花伴里开发的首个旧改项目，便是位于深圳龙岗区平湖的四海锦园，由恒祥基直接负责开发。该项目总占地面积14985.24平米，总建筑面积56944平米，最终建成4栋高层刚需产品。此外，随后联合开发的四海云亭项目，目前也基本售罄。

　　“而本次花伴里中标东莞南城旧改项目的前期服务商，参照黄江镇田心村项目，不排除华侨城负责二级开发的可能”，有业内人士指出。

　　深圳房企抢占东莞旧改

　　此外值得注意的是，本次旧改中标房企中，又出现了深圳鹏瑞的身影。

　　公告显示，东莞市丰殷实业投资有限公司(鹏瑞)&江苏中南建筑(联合体)中标大朗镇求富路社区旧村改造前期服务商，该项目位于求富路社区长富中路与富华中路交汇处，东至富华中路，南至长富中路，西至南五街，北至牛过路，改造面积约12.84万平。从地图上看，现状以旧村、旧厂房为主。

　　据了解，本次为鹏瑞继寮步陈家埔村旧改后，在莞第二次夺得旧改项目。在此之前，鹏瑞曾以封顶价+100%自持夺下南城巨无霸地块在东莞“一战成名”。

　　可以发现，自2019年下半年以来，外来房企频频在东莞圈地抢占旧改，其中尤以深圳房企最为突出。

　　数据来源：观点指数整理(不完全统计)

　　据了解，目前包括华润、招商、保利、华侨城在内的央企，以及万科、碧桂园、卓越、佳兆业等均在积极布局东莞旧改市场。

　　其中，于2019年12月份，佳兆业先是签约成为桥头镇李屋村城市更新单元前期服务商，拟更新单元范围约12公顷(约180亩)，随后再中标企石镇三个商住类城市更新项目的前期服务商，拟更新单元范围合计约71.66万平米。

　　招商则于2019年共斩获位于常平、道滘、茶山的三宗旧改，总占地面积超过8000亩。

　　可以预见的是，东莞将成为房企抢占布局的下一个旧改主战场。

　　对此，业内人士宋丁对观点地产新媒体表示，目前来看，企业中标旧改更多的是前期服务商，相当于“跑马占地”，深圳房企正逐渐在临深区域寻觅粮草。从未来大趋势看，深圳的产业转型将驱使各类企业包括房企非常积极地向东莞扩张。

　　究其原因，自华为终端相关部门搬迁至东莞松山湖基地以后，莞深的经济联系在近几年来得到了强化，特别是科技。“东莞的产业升级速度正在加快，原有的密集工业区里面会有大量的旧改项目，且多将改造为综合型、复合型项目，包括写字楼、酒店、科技研发、高端制造业等。”宋丁补充道。

　　而外来房企近来布局的东莞旧改项目，也多将建设为复合型高科技的产城融合项目。

　　据观点地产新媒体此前报道，1月初，宏发签约成为东莞塘厦镇前期服务商，项目将打造成为集多功能为一体的复合型高新科技产业新城，其中项目一期计划投资达300亿元。此外，卓越于1月12日签约的塘厦镇田心社区综合类更新单元，靠近深圳龙华、观澜，将规划建成集产业、商业办公与居住为一体的产城融合新城。