北京大宗交易连涨5年 自用买家独宠核心区城市更新项目

　　一线城市一直是房地产大宗交易的主战场。去年在整体经济增速放缓的背景下，大宗交易出现冷热不均，其中，北京大宗交易额连涨5年，约750亿元，深圳大宗交易额则首破500亿元，而上海大宗交易额跌破千亿，广州大宗交易额仅有百亿的规模。

　　对于2020年北京的大宗交易市场，机构分析人士预计，今年仍将是写字楼收购及退出的机会窗口期。大宗交易额持续增加值得期待，自用买家将目光投向核心区域的城市更新项目，或出现更多核心位置稀缺资产交易。

　　北京大宗交易额连涨5年，上海跌破千亿

　　2019年，在整体经济增速放缓的背景下，全国整体大宗交易呈现下降趋势。据第一太平戴维斯统计显示，2019年全国大宗交易总成交额为3170亿元，同比下降13%。不过，相比之下，一线城市的房地产大宗交易仍然占据主导位置。2019年，一线城市大宗交易总成交额占全国比重达71%。

　　近两年，一线城市凭借较好的流动性以及成熟的租赁市场吸引了大量资金聚集。这导致个别一线城市大宗交易再创新高。其中，北京和深圳在2019年逆势而上。戴德梁行数据显示，深圳大宗交易额首次突破500亿元，而北京大宗交易额则连涨5年，2019年内资外资齐发力，达到746亿元，同比增长三成。

　　而在一线城市中，并非所有城市交易量都呈现上涨势头。世邦魏理仕近期报告指出，2019年，上海投资市场全年累计录得68笔大宗交易，同时总金额累计达847.2亿元，同比下降33.8%，这也是上海四年来首次跌破千亿。而广州2019年的大宗交易也略有回落，仅有百亿规模。

　　对此，有商业地产分析人士认为，2019年商业大宗资产交易冷热不均。从一些交易案例中，能够看到商业资产交易价格有着回调的势头。

　　办公楼一直是全国大宗交易市场最主要的投资标的，其中不乏商改办、酒改办项目的成交。

　　据高力国际数据显示，2019年全国共录得办公项目成交981亿元，占总交易额的67%，为三年来最高。可见，投资人仍然偏好带来稳定现金流且运营成熟的办公楼。相比之下，酒店、公寓、零售、综合体类交易占比则有所下降。值得关注的是，2019年大宗交易单笔交易金额大幅增加，达到25亿元，几乎是2018年的两倍。

　　外资、自用、城市更新、办公楼，成北京大宗交易的关键词

　　从大宗交易来看，北京、上海2019年和2018年外资占比相对较高，接近三成。高力国际报告显示，截至目前，北京大宗交易市场成交量超过750亿元，其中外资为买方的成交额达到194亿元，达历史新高。

　　早在2019年3月，啟城投资与颢腾投资对外宣布，两家机构共同联合境外机构投资者斥资57.2亿元，对位于中关村核心区的地标性建筑鼎好大厦项目完成了战略性收购。

　　这一交易即是北京外资收购商业地产项目中总金额较大的一笔，也是2019年北京外资投资城市更新项目的典型案例。投资者希望通过重新定位和改造实现资产价值的提升。事实上，市场化的城市更新类项目一直是投资者在一线城市关注的重点。

　　据戴德梁行中国资本市场部董事总经理刘兵介绍，在从增量时代到存量时代的大背景下，除在非核心区域寻求新建项目外，自用买家也将目光投向核心区域的城市更新项目。

　　值得一提的是，2019年2月，京东以27亿元收购翠宫饭店。京东相关人士对此解释称是用做办公场所。这即是一个自用买家的事例，同时也是一个酒店改写字楼的项目，更是一个城市更新项目。

　　同在2019年2月，今日头条母公司字节跳动通过第三方公司完成对大钟寺中坤广场的收购，收购价格90亿元。这也被市场人士认为是自用的案例。据悉，随着字节跳动业务扩张以及人员的增加，早有购置大型总部的需求。

　　在2019年北京大宗交易中，引人关注的交易还包括，2019年8月金隅集团以51.87亿元成功竞得盘古大观的“龙首”;2019年10月光耀东方打造中关村购物广场食宝街项目易主光大安石，交易额达60亿元。

　　此外，在北京市政府迁址通州后，通州市场出现了一笔金额较大的大宗物业交易。2019年6月中银投资斥资近30亿元购入通州富力中心C01栋写字楼。

　　综合来看，外资、自用、城市更新、办公楼成为2019年北京大宗交易的关键词。

　　外资持续布局，流动性将使北京成为主力市场

　　从上述北京大宗交易的案例中不难看出，在2019年除内资依旧是主力买家外，外资在北京市场也很活跃。在很多业内人士看来，由于房地产融资政策持续收紧，这或将是外资投资人继续布局中国的好时机。

　　对于未来北京的大宗交易市场，高力国际分析人士预测，鉴于北京有限的新增供应，加快了投资人布局北京的决心，活跃的市场流动性或将使北京成为大宗交易的主力市场。

　　从新增供应、空置率、净吸纳量、租金表现的四大写字楼市场因素看，上述分析人士认为，2020年将继续成为办公楼收购及退出的机会窗口。其中，北京以写字楼为主的城市更新项目越来越受关注。除了核心区外，更多的投资人开始关注一些有潜力的区域或产业聚集的区域，比如望京，上地，丽泽等。

　　戴德梁行分析人士也认为，大宗交易额将持续增加，将出现更多核心位置稀缺资产的交易。

　　而世邦魏理仕华北区投资及资本市场部主管纪刚也表示，随着金融领域的进一步开放和大宗交易市场化程度的提升，预期境内外投资者将继续积极地在北京挖掘价值投资的机会。