中央经济工作会议首次强调，城市更新如何成为下一个房地产风口？

城市更新，越来越热。

刚刚结束2019年中央经济工作会议，首次强调了“城市更新”这一概念。会议提出，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。

城市更新被认为是城市发展到一定阶段的必然产物，随着城镇化的进展，，我国大城市已从增量时代进入存量时代，这也意味着，城市更新将成为城市发展的新增长点。城市更新是城市功能的重新定位，也是城市动能的重新发现。

城市更新如何成为下一个房地产风口？地产行业想要做好城市更新需要具备哪些能力？当前城市更新面临哪些挑战与机遇？12月13日-14日，中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会在北京成功举办，主题为"融合与分化：新周期下房地产的新逻辑"。年会聚焦新时代房地产新周期，探索房地产市场融合与分化的新趋势，解读房地产行业新逻辑。

城市更新的去地产化思维

何为“城市更新”？概念意义上，城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。在实际操作中，城市更新体现出许多形式，如老旧小区改造、老旧商场商改办等。“城市更新”对解决城市扩张受限、城市房屋建筑破旧及设施环境落后等问题起到很大作用，逐渐成为提升城市效率、带动城市经济发展和转型的主要驱动力。

据统计，品牌房企半数已参与到城市更新领域，合作与收并购步伐加速，金融退出机制也已见雏形。目前，品牌企业如恒大集团、碧桂园、万科、保利、华润、大悦城、首创等半数房企已经参与到城市更新中。

全联房地产商会副秘书长、房讯控股董事长刘凯认为，2019年以来，商办地产市场进入一个新时代，呈现出五大新逻辑。一是品质时代；二是精细化时代；三是持有时代；四是科技化时代；五是创新时代。

全联房地产商会副秘书长、房讯控股董事长刘凯

在这样的背景下，如何才能做好城市更新？多位从业者、专家均在年会上表示，“去地产化思维”，才是做好城市更新的新逻辑。

刘凯认为，企业在完成城市跟新的过程中，需要科技驱动能力、产业迭代能力、创意和设计能力、资产管理能力。这几种能力都跟过去房地产企业“拿地、融资”的核心能力相去甚远。另一方面，城市更新要求“长周期”，流程更复杂，操作难度更大；同时面临金融工具的退出的问题。这些逻辑完全不是房地产“高周转冲规模”的逻辑。

而从已有的城市更新成功的优秀案例。这些改造虽然都是开发商操盘，但是无一例外都是“去地产化思维”制胜的结果。

作为北京"商改写"的典型案例，北京中粮广场通过对楼宇的改造，赋予旧有建筑功能性和适用性，同时深化运营、重构办公新生态，关注生活在项目中人的健康、舒适性及项目本身的价值。其在建筑设计、社区运营、智慧服务等方面的创新，都体现了城市更新的“去地产化思维”。

科技驱动的作用

近年来，数字经济开始从网络、电商走向实体，5G、大数据、AI系统、智能化等新技术的应用，推动着智慧城市的快速发展，国内许多大众城市推出了智慧城市的相关计划。而城市更新也在最近两年逐渐兴起，两者在兴起的时间、应用的城市上有着高度重合。也让一些观点认为，城市更新，需要抓住科技的力量。

全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会秘书长夏子清认为：“城市更新需要利用科技的力量去推动，因为城市更新最核心的是‘新’，要在产业及运营模式方面创新，利用科技力量提升更新项目和区域的新品质，锁定精准的营销，瞄准产业结构升级和消费结构升级，运用新的理念传承，继承和发扬城市的文化和文脉，进而吸引人才。”

在这次年会上，有企业讲到，为了让地产与科技更好结合，企业应在两个方面发力，一个是与房地产设计、建设、施工、运营相伴相生的科技系统——硬科技，一个是满足建筑里外所有人需求的科技——黑科技。从这两方面让效率更高、成本更低、盈利模式更清晰。在地产行业数字化和科技化的路上，端侧建模，网侧链接，云侧应用都是必不可少创新模式。

对此，当代置业执行董事兼总裁张鹏在演讲中称，数字科技是未来房地产熵减的一个重要利器，房企应结合自己传统基因、传统优势，在黑科技和硬科技上继续挖掘新的商业模式。数字化已经贯穿了地产开发的全过程，建筑和建筑的链接是未来趋势，包括空间、商办、产业园、住宅、小镇等，通过人和建筑的链接，软件和硬件的链接，最后实现人和人的链接，一切都需要科技，都需要数字化。

挑战与机遇

未来，城市更新将面临哪些机遇和挑战？这也是此次会议上，各方交流和讨论的重点议题。

戴德梁行中国市场部高级助理董事林申认为，城市更新项目和新建项目最大的区别就在于，城市更新不是一张空白的画布，而是有一个轮廓的画布。怎么画出完美的画作？这需要花很多精力去思考如何创新，如何在原有的框架下变得更有效并且产生收益。

城市更新中最重要的莫过于重新定位。在已有建筑的基础上，如何根据位置制定更有价值、更合适的定位？改造过程中如何确保实现这个定位？这是所有建筑改造都在面临的挑战。除此之外，城市更新也要顺应区域发展的需求、产业升级的需求和客户对空间的需求。在政策引导和产业升级的背景下，许多地产企业都在探索实现城市更新有效途径。

与此同时，在增量土地达到饱和的市场情况下，更先摸索出城市更新发展路径的地产企业必然占据行业高地，在市场竞争中取得先机。并且，以往城市更新的项目在市场上得到了政府、企业和客户的认可，有许多可以借鉴之处，这也是城市更新的机遇所在。

在房住不炒的定位下，房地产不再作为短期刺激经济的手段，原本以“增量开发”为代表的地产行业上半场，逐渐过渡到“存量运管”为标志的下半场，中国房地产行业步入存量时代。城市更新是个持续备受关注的话题，城市更新在中国已经非常迅速的经历了几个发展阶段，从初期的“大拆大建”到经济高速发展期的追求规模与数量，再到强调质与量并行的理性更新，中国城市化进程已从原来“粗放式发展”的时代已经进入“精细化运营”的时代。城市更新不是朝阳产业，也不是夕阳产业，已然成为城市经济发展的新劲增长动力，将成未来的新常态。