解局 | 龙湖广州旧改 正势合作背后的中鼎身影

对于进入广州城市更新市场这件事，缺乏经验的龙湖打算搭一搭“顺风车”。

11月15日，龙湖集团宣布与正势控股集团签订战略合作协议。根据协议，双方将建立长期的战略关系，围绕大湾区核心城市开展城市更新业务进行合作。

广东正势控股集团有限公司颇为“神秘”，网络上关于该企业的资料甚少。

据查询信息，正势控股集团成立于2014年4月，注册资本5000万元，经营范围包括企业自有资金投资；企业管理咨询服务；园林绿化工程服务；物业管理等。

同时，除控股广州正势城市更新投资有限公司外，其还持有广东中鼎城市更新集团有限公司50%股权，而中鼎城市更新集团其余权益则由广东中鼎集团有限公司拥有。

正势与中鼎

中鼎城市更新集团是以“城乡更新综合运营商”为发展定位，立足广州的城乡更新专业化公司，业务涵盖城市更新、乡村振兴、文化旅游和产业园区等领域。中鼎集团虽非广州本土企业，但已在羊城耕耘多年。

最早于2011年，中鼎城市更新集团就参与了黄埔区横沙城中村改造项目。一期拆迁项目中鼎·君和名城于2015年竣工并完成摇珠分房，全部交付村民使用。2017年6月，二期拆迁拉开序幕。

2018年8月2日，中鼎城市更新集团联合知识城(广州)投资集团与黄埔区新龙镇均和村，签署《城市更新项目合作开发建设框架协议。今年2月，中鼎、知识城集团设立合资项目公司，正式启动均和村旧村改造。

2019年1月23日，中鼎城市更新集团携广州高新区投资集团下属公司广州永和建设发展有限公司，与黄埔区永和街新庄社区经济联合社签订旧村全面改造合作框架协议。7月，旧改项目部揭牌成立。

同时2019年1月7日，广东中鼎集团有限公司与融创中国旗下广州创耀房地产开发有限责任公司组成联合体，竞得增城区金星村更新改造项目，据悉项目未来投资预算逾50亿元。

至此，中鼎集团至少持有广州四个处在不同开发阶段的旧改项目。

龙湖旧改局

相对而言，龙湖集团在大湾区内城市更新方面经验则相对较少。

据了解，龙湖集团是于2013年首次进入广东，当年12月30日龙湖以10.46亿底价竞得顺德大良街道德胜河北岸N-08号商住地块。该地块虽原属顺德新城德胜河北岸“三旧”改造地块，但也是完成拆迁等步骤释放出市场的熟地。

于2014年11月，龙湖再度借道旧改熟地，斥资37.8亿元竞得天河区华美牛奶厂两宗土地，首入广州。

直至2016年通过获得深圳龙华龙津服装厂旧改项目，龙湖才拿下大湾区第一个城市更新项目，该项目目前定名为龙湖·春江天玺。

世联行广州大区副总经理林家星认为，目前不少资金方在关注粤港澳大湾区，包括一些过江龙房企，“如果想快速起步旧改的话，跟本地企业合作未尝不是一个好的办法”。

就上述金星村而言，据悉融创中国将负责解决旧改的资金部分，但它的角色远非财务投资者那般简单。

“不一定是做财务投资者，这个是没有绝对的。”林家星说房企有很多选择，部分或会做单纯的财务投资者，部分是以项目开发和未来项目的实际操盘方的角色参与，但也有不少会直接介入到城市更新的全流程。

有行业分析师告诉观点地产新媒体：“龙湖的强项是在产品打造、品牌、营销等方面，旧改项目需要去做很多政府以及村民的磨合，需要的周期比较长，这应该不是龙湖所擅长的。”

“目前广州的城市更新已经很成熟，并且整个指引是很清晰的。”林家星进一步称：“很多企业会选择重新组建自己团队，只要更新团队里面的负责人，有城市更新的经验，或者有相关做规划的经验。”

另有业内人士补充：“或者说团队成员是有一定的政府背景关系的话，其实都是可以开展工作的。”

据了解，目前在龙湖广州公司就任城市更新副总经理的是孟嬿。

而据广州开发区建设局黄埔区住房和建设局于2017年末公布的领导班子名单，其中总工程师的名字亦为孟嬿，主要分管房地产业管理、物业管理、住房保障、房屋管理等工作，主管房管处、住保科、房管科、城建档案馆、租赁所、房管所。

若进行合理推测，两者或为同一人。

“城市更新的整个流程跟政府打交道还是非常多的。”林家星说，所以如果有了解政府工作流程的职业经理人的话，其实对于整个项目的推进是有非常有力的。

“龙湖在开发端已经有非常成熟的经验，根本没有一点问题。但对于旧改，无论一些地块信息或者前期的流程等，肯定是这类职业经理人会更加清晰一些。”

上述行业分析师亦同意，一些前政府工作人员下海后，到开发商类似城市更新的部门内任职，这种情况算是比较常见。

“可能城市更新始终还是需要比较多地跟政府部门打交道，我觉得这个应该是比较主要的一个原因。”他表示。