8房企角逐塘厦76万㎡旧改，东莞旧改市场那么好做吗？

10月29日，东莞又有一宗巨无霸旧改“名花有主”。

塘厦76.1万㎡综合类更新单元披露前期服务商，鸿荣源脱颖而出。与以往的更新单元不一样的是，塘厦的这宗“巨无霸”旧改竟然吸引了8家企业参与竞标。

鸿荣源实力中标塘厦“巨无霸”旧改

据公开资料显示，塘厦这宗旧改，位于塘厦镇四村社区新城市中心，属于“综合类”城市更新项目，拟更新用途为综合商业、居住、文化和教育设施等，规划范围面积约76.1万㎡（约1143 亩），也是目前已确定前期服务商项目中最大的一宗。

鸿荣源塘厦旧改规划图

塘厦地处深圳、东莞、惠州经济圈几何中心，是东莞东南部的经济重镇，与深圳的交界线长达21.5公里，一直以来都是深圳客重点关注的镇街，区域内138工业区整体改造、四村社区福基围旧村连片改造、林村连片改造等连片改造项目也备受房企关注。

据悉，塘厦四村旧改自9月底挂牌以来，共有8家企业参与了竞标，经过综合评定鸿荣源成功中标。而这也并非鸿荣源首次进入东莞市场了。

早在2018年9月底，鸿荣源便被曝光成为凤岗镇天堂围村86.5万㎡旧改开发商，根据规划，该项目同样也是综合类更新项目，项目计划分四期开发，类型有新型产业办公，住宅与中小学等与一体新型产城融合片区。

鸿荣源凤岗旧改规划图

据了解，鸿荣源于上世纪90年代发家于深圳，以房地产开发、商业运营、产业发展、金融科技四大版块为核心，深圳最大的旧改项目（总建筑面积320万㎡）——龙华壹成中心就是鸿荣源操刀。

而今，鸿荣源2年布局东莞临深两大“巨无霸”旧改，足见其开拓东莞市场的“野心”。

旧改圈地容易落地难

其实，不只是鸿荣源，华润、万科、卓越、碧桂园、时代、鹏瑞、新城控股等一大波房企都活跃于旧改市场，外来房企通过旧改曲线入莞，品牌房企想要分一杯羹，中小本土房企紧抓“入场券”……一场轰轰烈烈的旧改革命正席卷东莞。

不得不说，今年东莞的旧改市场有点过火。据房掌柜统计，今年以来东莞至少挂出50个城市更新单元方案公示，今年6月以来确定前期服务商的城市更新项目就有23宗，累计占地达532万㎡。

今年以来，东莞成功出让商住地20宗，其中15宗楼面地价达万元以上，东莞地价早已迈入“万元”关卡，保证金动辄数亿，招拍挂市场早已沦为实力房企的战场。为确保市场份额，竞标门槛相对较低的旧改项目，自然成了房企眼中的“香饽饽”。

东莞资深业内指出，目前东莞土地拍卖市场成本太高了，开发商只能主动或被动走旧改。“尽管都知道旧改项目不容易开展，但为长远布局湾区，大家还是会抢先进入这个门槛，现在占得旧改服务商份额越多，后面机会就更多。”

而从近年的几个旧改项目看，部分项目甚至比招拍挂项目更有优势，如黄江的中泰峰景、方直星澜等就以高性价比一直热度不减，万科中天城市花园、卓越中寰等项目，则因地段优势而赚得盆满钵满。

不过，旧改市场的“门票”也不是那么好拿的。

“很多人提起城市更新就觉得肯定是暴利，其实城市更新的难度是很大的，做十几个项目其中有一至两个能进入实质开发阶段已经很理想，但这十几个项目都要投入大量的人力物力，而且城市更新时间周期比较长，犬眠岭项目（海德琥珀臺）2013年签署协议，2019年9月正式销售，这已经属于非常高效了。”关于城市更新，广东海德集团董事长兼总裁莫浩全曾如此评价。

君和城市更新服务有限公司总经理蔡茂祥也表示，城市更新项目所涉及的单元地块复杂、流程复杂、拆补复杂、产业链复杂，因此城市更新也往往面临“画圈容易，落地难”的困境。

“我们在城市更新过程中，一个更新单元的发展要从基础设施建设、产业发展、优居生活等多方面考虑问题，比如要更新产业发展，我们就要从产业的创新性、持续性上思考，如何让产业赋能，产业的上下游衔接，产业的片区衔接，产业文化发展以及产业发展下的人居配套，生态、教育、生活方式都是我们要考虑的部分，不能说把旧物业推倒建个新的就完事。”蔡茂祥说道。

在如何解决难点方面，蔡茂祥也提出了自己的建议：“首先，在‘粤府71号文’基础上一些细则要尽快落实，以帮助我们在合法合规的基础上快速推进项目；其次是从业企业要有更高的眼界看待更新，要从品质城市的角度考虑项目发展，而不是只考虑自己圈地，自己的利益；然后，基层政府、单位、企业等要全行业做好城市更新意义的宣传，也要让被拆迁者认识到产业更新后，无论是产业链上的商机和创富机会，还是物业的租住价值远大于现在；还有就是在税务、法务、金融等领域应给予城市更新适当倾斜。城市更新既要合法合规，又要平衡各方利益，还得满足长远发展，对我们一个企业而言，要做的是建立沟通纽带，创造多样的合理的更新方法，让城市更新领域更成熟，更有方向。”