深圳最大旧改白石洲注入 绿景中国谋划鹏城旧改新局

作为深圳的最大旧改项目，白石洲城市更新项目的一举一动都备受关注。

在白石洲旧改中耗费了近7年努力的黄康境，终于在今天迎来了“丰收”的日子。与以往一样，上市公司绿景中国将直接收购控股股东黄康境的私人公司，从而达到入股白石洲城市更新项目的目的。

绿景中国子公司Greater Bay Area Intelligent City Limited作为认购人与目标公司Affluent Bright Investments Limited 溢明投资有限公司、黄康境订立认购协议。据此，认购人同意按照认购协议的条款及条件认购而目标公司同意发行认购股份，认购股份的代价为1万美元。

在交易前，目标公司由黄康境全资拥有。于完成后，目标公司将分别由认购人及黄康境拥有99.99%及0.01%权益，并将成为上市公司的非全资附属公司。

目标公司间接持有一家香港控股公司25%的股权，该香港公司及其附属公司主营业务为房地产开发及其他投资活动，当中包括对“沙河五村城市更新单元”项目（“白石洲城市更新项目”）的投资与开发。

白石洲旧改14年

白石洲城市更新项目位于南山区沙河街道沙河五村片区，东临华夏街，南临深南大道，西临沙河街，北临香山西街。更新单元用地面积48.01万平方米，拆除用地面积45.95万平方米，开发建设用地面积30.38万平方米，计容积率建筑面积为347.96万平方米。

其中，住宅125万平方米（含保障性住房5万平方米），商业、办公及旅馆业建筑104.5万平方米，商务公寓112万平方米，公共配套设施6.46万平方米。社区体育活动场地用地1.8万平方米。

另外，项目中还包括了地下商业建筑面积10.06万平方米。规划显示，项目最终将被打造成31栋49-65层住宅，21栋公寓及4栋写字楼。

在年初的业绩会上，绿景中国管理层就少有地披露了关于项目的信息，其称该项目已完成关键性节点，集体物业补偿协议签订工作完成；更新改造范围全部物业面积查丈工作100%完成；拆赔比例标准获得股份公司通过；2018年12月28日，项目专项规划获得正式批复；私人物业确权率接近约80%。

据悉，白石洲城市更新项目已进入私人物业拆赔签约阶段，目前进度良好。这似乎也预示着白石洲旧改的前期准备工作即将走到尾声，迈入常规的开发与销售阶段。

这一刻，距离白石洲初次提出旧改已经过去了14年。

2005年消息就称白石洲是深圳最大的城中村之一，身处南山区的它自然引起了政府推动城市更新的想法，市政府和区政府同时开展白石洲旧村改造的研究工作。

和其他旧改相似的是，白石洲传出消息后便犹如石沉大海，在市场上失去了声音。在2010年首批启动的21个城市更新项目中，同样没有白石洲项目的身影。有趣的是绿景中国拿下了21个中的两个，初现旧改峥嵘。

直到2012年8月，沙河五村城市更新领导小组的成立，才将白石洲旧改进程加快，有市场消息称，绿景中国就是在这一年正式开始介入。

终于，白石洲项目在2014年被正式列入深圳城市更新名单中，在那两年后，白石洲旧改项目的正式名称变更为“沙河五村城市更新单元”，但人们似乎还是喜欢它原有的旧名字“白石洲”。

绿景中国旧改之门

据统计，绿景中国超过90%土地都通过介入城市更新的模式获取，很少通过招拍挂公开市场拿地，这也导致了公司过往的销售业绩较为不稳定，容易受到旧改周期影响。

数据显示，绿景中国最近3年的合约销售目标分别为2017年45亿元、2018年100亿元、2019年50亿元。

横向对比其余房企都是高速前进乃至超速，对于市场稍微看空的房企也是匀速前进。

不过，旧改是绿景中国的最大优势，相比招拍挂拿地，绿景中国旧改模式最大的优势是盈利性超过同业一倍的水平。财务总监陈健民曾指出：“一般同行业毛利率水平在20%左右，而我们过往几年基本上在50%以上。”

按上市公司的解释，控股股东黄康境计划适时将其持有的优质城市更新项目逐步注入上市公司，为公司提供充足而优质的土地储备，并降低城市更新项目拓展前期的现金流压力。

这是黄康境的传统做法，控股股东注入资产后，以应付账款挂账，上市公司先开发，等项目资金回流，才逐步向控股股东支付。

绿景中国10月28日向观点地产新媒体透露回应：“白石洲项目计划将在8-10年时间完成。”

其中，最大的原因是由于项目难度较大，首先是数量大，包括拆迁的面积大和拆迁户数多。二是技术难度大，复杂性强，规划中包含了不少的商业项目以及配套设施。

不过，这些困难对从1998年就开始旧改旅程的绿景中国来讲，并没有带来太大的困扰，其在公告中这样表示：“公司有信心和能力将白石洲城市更新项目打造成标杆项目。”

另一方面看，这近350万平方米的楼面面积，有券商预计将带来2200亿元的货值，对上市公司来说，无疑是有效的补充。

事实上，在8月份《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布后，在深圳旧改拥有一席之地的绿景中国，便被市场普遍看好。

截至目前，绿景中国在深圳已经有17个项目。其中，15个项目竣工时间在2019年前，绿景黎光项目、梅林项目两个项目已完成签署收购，处于待开发状态。

据观点地产新媒体了解，通过控股股东联动增加土储的方式，绿景中国未来在深圳地区将有440万平方米左右的优质土储注入到上市公司中，而其中就包括白石洲旧改。