阳光100范小冲：楼市“下半场”破题解析

随后，范小冲又跟随着易小迪来到北京，进行全新创业。1999年阳光100正式成立，范小冲亦全身心的投入到新的事业之中，这一干到如今已经整整18年，现为阳光100副董事长。

作为一名“老地产人”，范小冲可以说不仅见证了中国房地产30年的发展变化，还是业内外知名的行业专家，应邀担任多个学术和教育机构荣誉职务，一直对行业的发展和新变化进行着研究，不断发表着自己的见解和预判，有着“地产学者”的独特风范。

831土地大限促进市场走向规范

您是哪年进入房地产行业的？您怎么看待中国房地产过去30年这段历史?让您印象最深刻的政策或者事件是什么?

A：我是1992年进入房地产行业，跟随易小迪一起到了万通，然后到了北京创建阳光100的品牌，一晃进入地产行业已经26年了。

对中国的房地产行业影响最大的政策是，1987年11月全国各地商品房建设开始纳入国家计划，这意味着房地产市场从计划经济进入市场经济，开始土地可以买卖、房屋拥有产权。而90年末，政府取消福利分房，人们需要通过市场行为来购买住房，特别是后面的按揭政策出现，让房子真正进入市场。

过去，土地政策是混乱的，可以通过内部交易获取土地。而831土地大限之后，必须通过公平公开的土地一级开发，到二级市场的土地招拍挂，促进了市场走向透明和规范。

白银时代开启全新大转折

Q：现在都说中国房地产已经从“黄金时代”进入“白银时代”，特别是从去年930年新政以来，宏观调控毫无放松的现象，您认为是否楼市面临着全新的大转折？

A：现在，房地产行业是面临着一个巨大的新转折。

中国最早是人口大规模进入城市，有很多大规模的住宅开发，人口进入城市之后，迎来了城市的繁荣，所以有了很多建筑综合体，来满足居住、生活的需求。而在房地产行业工业化后期，除了要满足了基本居住和生活、购物之后，还需要满足人们交往和体验，以及文化上的需求。所以，导致了旅游地产、文创地产，非常活跃。

但现在，中国房地产市场由过去的房子稀缺，供不应求的大规模房地产建设时代，进入房子供过于求不是普涨的市场，而是各个区域开始分化。目前，已经从过去对房子简单的追求，转向租售同权、共有产权房，土地也呈现更多自持，需要开发商自身好好运营，即从房地产大开发年代升级到运营和服务时代，从房子关注到人，这意味着新的转折点到来！

当然，房地产供给侧改革针对的是城市化的发展，以及人未来的增值需求，这才是供给侧改革。我们主要针对的是人的服务，包括服务养老、服务公寓、成长性共享空间、文娱、精神等等。过去大家追求的是利润最大化，那是工业时代的价值标准，而未来会走向开放、共享、利他。中国未来的房地产，只要有人就有市场，随着中国梦的崛起，更符合这种开放、共享、利他。

Q：随着房地产行业进入白银时代，很多房企都在转型，有的发力于城市运营，有的剑指特色小镇，有的去地产化，有的并购为王，您如何看待这一现象？

A：房企的变革跟中国房地产发展的新阶段正相关，在过去供不应求的市场，开发商主要是做规模、做高周转，现在房地产开始过剩，地价高于房价即面粉贵于面包，传统的开发模式即土地增值、房地产增值的年代过去了，房企面临新的转折要找到新的需求，比如养老、产业地产、房地产项目运营、特色小镇等，这是在中国大的经济背景、宏观调控和市场需求下，各个企业根据自身的基因、能力和对市场的判断进行调整。

特色小镇不是房地产

Q：最近特色小镇成为大家关注的焦点所在，在您看来开发商在特色小镇建造上的角色定位是怎样的？如何才能真正做到“无特色不小镇”？

A：特色小镇不是房地产，但房地产公司在里面起到了很大的作用。因为特色小镇也要建设，也需要房子开发，这是跟房地产相关的，但特色小镇的核心不是房地产的开发销售，一卖了之的这种逻辑。因为，特色小镇是现在中国城市化发展到今天的一个新国策，不是一个简单的房地产公司转型或者一个项目。

目前，中国城市化已经发展到一定阶段，大城市的房价已经很高，过去的城市化实际上是伴随着工业化，现在产能已经过剩，按照过去的模式已经很难持续下去了。过去实际不叫城市化而是城镇化，解放后土地分为城市用地和农村用地，开始大精力发展了东南沿海城市，到今天这种发展已经受到了一定瓶颈，现在是中国城市化的2.0版本，即“大城市+城市群+特色小镇”，需要用特色小镇来吸纳新进入城市的人口，在这完成城市化人口的转移和促进产业升级、济结构调整和投资拉动。

如今，中国经济实际面临外部和内部的挑战，中国经济体制还是需要投资拉动，特色小镇具有投资需求和潜力，这些也导致了特色小镇特别的火和热，这与中国经济发展和未来导向相关。

虽然，传统房地产遇到瓶颈，特色小镇遇到机会，但特色小镇不是传统的房地产开发项目，实际是以新兴的产业为导向，结合当地的环境、文脉、特色、产业，通过运营和可持续发展的小镇模式，房地产开发商要从建设者转型为经营者、资源整合者、产业扶持者，这样才能做好特色小镇。

城市化下半场的破题之路

Q：在房地产长效机制的影响下，您如何看待未来的房地产市场发展趋势？

A：如今，大城市房企已经高企，而中国城市化要依靠源源不断的新市民进入，特别是年轻人的进入，才能使城市拥有活力，但在目前这么高的房价现实情况下，无论是限购限贷年轻人还是买不起，会导致城市逐渐失去活力，中国的城市化下半场该怎么办？

中央很英明破了这个题，通过租房享受到跟购房一样的公共设施和公共配套，另外过去农村用地是不能进入市场的，过去有很多变相的小产权房，现在通过规范化，可以供应大量可以租赁的房屋，可以让新市民通过租赁进入城市，让城市充满活力。

租赁保证新市民和中低收入人群有房租，好房子房价高上去没有关系，可以通过多收税来调节，如果租赁做好了，现在的限购就有可能放开。