还原多面龙湖：地产老运动员、商业新贵与租赁追赶者

站在881.4亿元规模新起点，龙湖地产（00960.hk，以下简称“龙湖”）向2017年小心喊话——销售力保1100亿元。

　　手握1700亿元货值，龙湖却没有提出更大跨度的闯关目标。220亿元年增长军令状背后，依旧是龙湖对地产政策市的一贯敬畏。

　　3月24日，龙湖2016年业绩会上，掌门人吴亚军的表态依旧谨慎。楼市调控大网再一次铺开，未来政策和市场的不确定性让她忐忑，吴亚军叮嘱团队要“小心驾驭”。

　　既谋发展，又有克制。谋定而后动，吴亚军希望龙湖能在楼市大周期中胜出。在规模与速度游戏中，吴亚军的关注点放在了龙湖长跑中规模与质量，高周转与持有的平衡上。

　　20个商场，近200万平方米的持有面积，吴亚军已经吃到了商业精细化运营的红利，并为龙湖未来利润增长找好了“蓄水池”。她定下了军令状，2020年商业地产租金要达50亿元，重镇北京、上海等地已经领命。国内商业过剩风险之下，龙湖如何刷新成长路径？

　　龙湖也在探索地产领域的微创新，吴亚军关注的正是下一个万亿级市场—住房租赁。盈利尴尬、运营乏力、融资困难等，是长租公寓野蛮生长中的棘手问题。追赶者龙湖，又将如何破局？

　　速度与规模游戏

　　从百亿元到千亿元，万科和保利用了5年，绿地跑了8年，龙湖不紧不慢花了10年。在习惯以规模论英雄的房地产行业，龙湖走了一条与众不同的“艰难”道路。

　　转折点在2011年。那是上一轮楼市调控重拳最密集的年份，吴亚军作出了一个艰难抉择—冷静下来，刹车，并作出“扩纵深，近城区，控规模，持商业”的战略选择。

　　在这之前，龙湖是西南一隅跑向全国的最快黑马。从10亿元到100亿元规模突破，龙湖用了5年时间，节点在2007年。在2009年香港上市后，龙湖开始新一轮高速增长，随后两年间183亿元到383亿元的销售翻番增长，让其跻身全国十强房企。

　　2011年，老一批龙湖营销大将蔡雪梅、陈凯等人的离职带来的组织损耗，和楼市调控之下的城市、产品布局风险，让吴亚军开始正视龙湖的“内忧外患”。

　　是有质量的增长，还是漂亮的销售曲线？吴亚军选择了前者，这是以失去住宅市场占有率为代价的。“持商业”这一条，这意味着龙湖会把大量资金和土地沉淀在商业地产中，周转和扩张节奏也会被打乱。

　　接下来的三年，龙湖年销售规模在400亿－500亿元之间徘徊。政策放宽带来的2015年楼市回暖期，龙湖完成销售545.4亿元。房地产大热的2016年，龙湖这才飙了一把，881.4亿元成绩远远超出原定的620亿元目标。

　　龙湖目前这个状态，吴亚军比较满意，直言“心情不错”。这基于两点：龙湖成绩不错，且她掌握着节奏。

　　龙湖正步入一条资本新“微笑曲线”。2012-2016年，龙湖核心净利润分别为54亿元、62亿元、66亿元、69亿元、78亿元，年复合增长率10%；融资成本从6.72%、6.58%、6.4%、5.74%一路创新低至4.92%；负债率水平分别在44%、58%、57%、55%、54%低位。

　　去年这个时候，吴亚军形容，龙湖到了一个很舒服的规模状态，“体量也够大，但没有大到难以掉头，转型也有资源和余地”。

　　眼下，龙湖团队正在为千亿战役做准备。大量土储，是他们开战的弹药—2016年，龙湖新增43幅土地，新增土储1255万平方米，平均拿地成本6329元／平方米，较2015年的7469元下降15.26%。

　　这与两点有关：不盲目追涨，未在一线城市抢地；提前谈判，并购获得9个项目。截至2016年底，龙湖土储合计4147万平方米，权益面积为3294万平方米。

　　量入而出，用频率换机会，是龙湖的拿地法则。龙湖CEO邵明晓有一把度量尺，市场至少要看三年，拿地也是如此。他在本次业绩会上依旧强调“稳健”二字，“接下来，龙湖拿地不追地王，锁定一二线城市”。

　　“虽然有波动和不确定性，但是龙湖是老运动员了，会继续在内地市场深耕，”邵明晓透露，内地还有很多机会可以发掘，龙湖目前没有海外投资计划。

　　商业“蓄水池”和“船票”

　　吴亚军笃信一条：“不用去争名次，成为一个穿越周期的公司，吃到周期红利，龙湖最终就会做大。”

　　她为龙湖未来增长留了一张船票。把鸡蛋放到不同篮子里，对冲风险，这是龙湖商业地产的初始逻辑。2011年末，吴亚军决定：未来每年销售回款的10%将用于商业物业投资。

　　度过相对艰险的“养商期”，龙湖对商业地产的要求将不再保守。拳头产品“天街”的沉淀，被视为龙湖未来利润增长的“蓄水池”。

　　2012-2016年，龙湖商业地产租金收入由5亿元、6亿元、9亿元，逐渐攀升至14亿元、19亿元；运营面积由54.8万平方米、76.3万平方米、124.5万平方米，一路飙升至148.6万平方米、193.8万平方米。