还原多面龙湖：地产老运动员、商业新贵与租赁追赶者

龙湖商业地产总经理李楠曾向时代周报记者透露，到2020年，龙湖商业物业租金要达到50亿元，“这是集团重要的战略目标”。

　　而吴亚军与邵明晓更是让商业地产团队签了军令状：在重点城市、重点位置站住脚，变戏法经营好赚钱。

　　重镇上海，角色关键。

　　上海虹桥机场旁，25万平方米的全业态商业综合体，是上海虹桥商务区体量最大的购物中心，是龙湖在上海的首个商业旗舰项目，是龙湖持有的第20座开业商场。

　　去年年底，上海虹桥天街创下了将近18万人次的开业客流，至今保持着日均3.7万人次的客流量。即便如此，瑞安、正荣等对手项目带来的分流顾虑，仍旧让龙湖上海商业团队小心翼翼。

　　精细化运营正在考验这家公司的敏捷度。与商业地产巨头们“模板复制、快速落地”的模式不同，龙湖商业打法轻巧。上海虹桥天街将大量主力店交给体验式业态，试图用近万平方米的意大利进口全电动卡丁车馆、恐龙世界三角龙博物馆、城市集市等圈下周边5-10公里范围内的人群。

　　2017年，龙湖将新增重庆、苏州、杭州、上海等地的5个天街项目。据时代周报记者了解，上海新项目落址宝山，定位是精致化的家庭业态，目标是周边3公里范围内50万常住人口。目前，宝山天街项目出租率已达60%以上。

　　一项大胆、疯狂的“作战计划”正在进行—未来，上海还将开业7-10个天街项目。

　　在房地产这个光鲜而凶险的行业，吴亚军的关注点放在了龙湖长跑中规模与质量，高周转与持有的平衡上。商业规模化运营红利开始浮现的今天，她和邵明晓给龙湖商业打了分，称现在是“健康的状态”。

　　分食长租公寓蛋糕

　　创新，也恰是吴亚军正在寻找的龙湖新增长点方向之一。

　　去年，龙湖组建了创新事业部，希望用新技术去承接线上到线下的新业态。吴亚军找来了大悦城原CEO韩石，让他在龙湖创新业务发展上把关。

　　龙湖期望在租赁市场分一杯羹。第三方研究机构链家研究院在去年底的《租赁崛起》报告中，描绘了这个泛着金光的租赁蓝海：预计到2025年，我国住房租赁市场租金总额将接近3万亿元，租赁人口将达2.3亿人。

　　顶层鼓励发展租房的政策逻辑也日渐清晰。2016年至今，中央的多次经济工作会议中，购租并举也被提到了显著的位置。

　　野心勃勃者众多。包括招商、远洋、龙湖、阳光城等一众房企近年来都开始涉水长租公寓。来自克而瑞的数据显示，在中国排名前30的房企中，已经有1/3进入这个领域。

　　中介巨头们的速度并不比房企慢。链家早在2012年就进入公寓市场，他们的自如寓如今已在北京、上海和深圳拥有超过25万间房源布局。而我爱我家旗下的相寓公寓目前也已覆盖到北京、上海、南京、天津等8大城市。

　　龙湖的追赶步伐在加快。去年年中推出的长租公寓“冠寓”，在龙湖内部被定性成“主航道”业务，与住宅、商业、物业等一样处于集团战略高度。

　　“公司会把全力以赴把所有的资源往上扑，争取（冠寓）有一个比较好的增长，”邵明晓画下路线图，“每年新开房间1万到1.5万间，第三年达到10亿元以上的收入规模。”

　　在重庆、成都等龙湖有传统优势的城市，冠寓已率先推出。下一步，北京、上海等城市也会大力推这个业务。邵明晓称，目前，长租公寓的毛利率在35%左右，他们会通过精细化运营，将此打磨成龙湖长期可持续的业务。

　　同样在去年推出的联合办公品牌“一展空间”，却没有进一步大动作。邵明晓称，一展空间现在还是一个试水的业务，并没有大规模扩展的计划。