中海并购中信清单出炉：千亿资产包隐含“瑕疵”

就在万科股权之争悬而未决之时，一宗“巨无霸”级地产并购也在悄然推进。

6月29日，中国海外发展公告了与中信并购的相关细节。按照公告，中海将获取中信分布在国内24个城市的126个项目，涉及建筑面积2352万平方米，项目总估值超过千亿人民币。

在此之前，双方已经敲定了此次交易的条件：中海以已发行占股本约10%的股份及资产作为对价，交易额为人民币310亿元。交易完成后，中信将以10%的持股比例成为中海第二大股东，并有权提名一位非执行董事。同时，中海将价值61.49亿元的物业资产转让给中信。

若从标的价值来看，这将是中国房地产发展史上规模最大的一宗交易。业内人士分析，这笔巨额交易虽物超所值，但仍存“暗礁”，将给中海的整合带来巨大挑战。同时，近几年大体量交易的频繁发生，也预示着中国房地产大规模并购时代正式到来。

巨额标的

随着公告发布，这份“华丽”的交易清单终于亮相。

中信共把旗下126个房地产项目转让给中海，截至今年4月30日，总价值为1096.39亿元人民币。包括已竣工待售的项目54个，正在开发中的项目31个，未开发项目41个。以住宅为主，部分包含一定的商业、公建等配套面积。

项目总建筑面积为3155万平方米，其中，中信持有的总权益建筑面积约2352万平方米。按照中金公司的报告，此次交易完成后，中海的权益土地储备将从3850万平方米（截至2015年底）增加至6200万平方米。这一规模可使中海的土储稳居全国开发商前五。

从区域分布来看，总建筑面积的45.4%位于华南地区，16.1%位于华东，15.2%位于华北。北部和西部地区的土地仅占13%。

中金公司指出，超过80%的土地储备位于一线城市和二线城市，其中约2100万平方米集中在中海计划重点渗透的十个核心城市（北京、上海、广州、深圳、佛山、苏州、青岛、大连、天津、成都）。按照公告的说法，这部分土地将“充实中海现有的集中于一线及二线城市的物业组合”，并“对集团的未来发展有重大裨益”。

交易完成后，中海的总资产将从约4272.37亿港元增加约36.3%至约5822.48亿港元。由于交易未涉及现金，中海的净借贷水平将保持低于40%，负债率仍处于行业低水平。

严格来说，目前这笔交易仍然只在理论层面。按照公告，中海将于7月20日召开股东大会，对此次交易进行最后表决。

与此同时，中信还需将标的资产（主要来自中信地产和中信泰富地产）进行整合，并重组到一家公司中，然后整体转让给中海。纳入重组的部分，除上述房地产项目外，还有部分投资物业及自持酒店等物业。据21世纪经济报道记者了解，目前该项整合正在进行中，预计本月内将完成。

中海外主席兼行政总裁郝建民在3月18日的业绩发布会上表示，如果相关部门的流程等工作顺利，预计交易可以在5-6个月之内完成。也即，完成时间可能在今年第三季度。

“双刃剑”

摩根斯士丹利、瑞银、中金等机构均对此项交易给予正面评价，认为其对中海夯实土地储备、提高股本回报率和销售规模大有裨益。且就此前确定的交易成本而言，可谓物超所值。