房地产市场拐点将现 楼市新十年是黄金还是白银

　　房企谋转型

　　未来究竟是“黄金十年”还是“白银十年”?这也许并不是问题的关键，“关键在于地产企业要适应新的生存环境，增强自己抵御风险的能力，丰富产品线”，多位房地产业内人士指出。

　　“新型城镇化”被视为未来房地产发展的机会所在。中国房地产业协会副会长朱中一认为，积极稳妥地推进以人为核心的城镇化，是房地产持续、平稳、健康发展的关键。

　　保利地产董事长宋广菊称，房企要顺应城镇化发展的阶段和趋势，过去十多年是以住宅开发为主，未来要走相关多元化之路。

　　秦虹认为，未来要走扩大内需发展经济的道路，城镇化是扩大内需的最大潜力所在。房地产投资的机会，第一个要关注城镇和人口密度大的城市群，第二关注高速交通网建设。

　　中央城镇化会议指出，我国已经形成京津冀、长三角、珠三角三大城市群，同时要在中西部和东北有条件的地区，依靠市场力量和国家规划引导，逐步发展形成若干城市群，成为带动中西部和东北地区发展的重要增长极，推动国土空间均衡开发;要以盘活存量为主，不能再无节制扩大建设用地，不是每个城镇都要长成巨人。

　　城镇化的发展需要更为多元的城市配套。一些嗅觉敏感的房企开始选择在住宅地产开发之外进行新的拓展，一方面向上游发展，入股银行或基金，保证自己的现金流;另一方面，向下游商业、产业和旅游乃至养老等项目发展。

　　海通证券的一份研究报告认为，过去十年中地产的囤地、逆周期、金融杠杆等传统盈利模式将发生改变，伴随而生的是产品线结构、城镇化布局、创新融资手段、退市选择等新型地产运作方式的孕育而生。

　　一直“专注住宅开发”的万科早已开始新的扩张，在商业地产、养老地产、旅游地产、产业用地中，都能看到其身影。

　　为此，万科在郁亮带领下，先后拜访华大基因、阿里巴巴和腾讯。郁亮的解释是：“学习腾讯，建立生态系统，自己革自己的命。”但将互联网思维引入房地产运营，目前并没有可供借鉴的模式。

　　万达则更深入地进入文化旅游领域，万达董事长王健林甚至做出规划，到2020年，万达来自地产销售的收入在集团占比将明显下降，而来自文化旅游的收入则要达到400亿元左右。

　　向金融延伸则是龙头房企更为深远的战略布局。目前大部分房企资金来源主要为股东自筹资金、银行借款和信托贷款。为了对冲金融贷款对现金流的影响，A股房地产企业中已经有许多优质公司开始进入房地产基金领域。如保利地产与信保(天津)股权投资基金、金地集团(6.01, -0.11, -1.80%)与瑞银金地中国房地产基金、荣盛发展与荣盛泰发(北京)投资基金等。

　　而将持有物业经营资本化、打包进行REITS上市的计划，也在万达、恒大、保利地产等房企的计划之内。今年之内，万科已经有北京和深圳的两个商业地产项目亮相，保利地产也高调宣布向养老地产等相关多元化转型。

　　“未来大型房企将进行面对面的竞争，”万科董秘谭华杰说，房地产市场仍然有15年以上的增长和发展期，但市场的竞争主体将发生变化，企业的盈利模式也将不同，未来每家公司面临的不确定性都在加大。