房地产市场拐点将现 楼市新十年是黄金还是白银

　　伴随房价的连续上涨，过去十年可谓房地产业的“黄金十年”。在其背后，住房商品化改革、人口红利、经济高速增长和2008年之后的宽松货币政策，被认为是“黄金十年”的动力之源。

　　然而，随着上述驱动因素的逐渐消失，以住宅开发为主的房企利润率不断下降。进入2013年，从地产大佬到业内专家纷纷指出，房地产十年黄金发展期已然过去，其暴利模式不可持续。接下来，新型城镇化进程的周期性因素将会形成托底之势，带来一个“白银十年”。

　　对于所有的开发商来说，“白银十年”并非过去的简单复制，而是涉及产品结构、空间布局、内控能力、金融创新等生存模式的变革。

　　嗅觉一向灵敏的万科、万达、保利等早已行动：万科从房地产开发商转型为城市配套服务商，并开始进军银行，万达在旅游、文化方面着力，保利地产也已步入相关多元化……一线房企寻求多元化利润之源的问鼎之战已经开始。

　　拐点将至

　　2013年房地产热闹程度，远超去年。国家统计局12月18日发布的11月70个大中城市新建商品住宅价格中，66城环比上涨，69城同比上涨，北上广深一线城市11月份房价同比上涨幅度均超过20%。

　　华远地产董事长任志强作为坚定的“看涨派”，依然坚持明年房价会上涨，主要原因是占到房价成本50%到60%的地价不断攀高。

　　但多数业内人士认同，决定“黄金十年”不再的，正是企业拿地成本不断上升，住宅开发利润率逐渐被压缩，以及国家保障房建设计划对行业的冲击。

　　从前三季度A股上市房企财务数据看，上市房企净利润增速普遍低于营收增速。今年前三季度，A股132家房地产上市公司，剔除亏损企业，整体净利润率为13.03%，创2008年后同期数据新低。“招保万金”四大房企前三季度净利润增幅跑赢营业收入增幅的仅有招商地产[微博](19.98, -0.32, -1.58%)一家。

　　利润率下降使得房企“躺着赚钱”的日子一去不复返。莱蒙国际执行董事王天表示，“目前拿地的利润门槛已降至10%，只要评估后利润率能达到10%，就考虑出手。”新城地产副总裁欧阳捷也坦言，现在操盘的部分项目确实赚不了什么钱。

　　“从现在及以后，中国房地产是稳中有落的过程，不能对土地价格、销售价格和资金价格有过高的期待。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出。

　　住建部政策研究中心主任秦虹也认为，“房地产销售重心会逐渐下移，很难复制过去十年的辉煌。”

　　“人口增速的变化可能是更根本的因素”，申银万国[微博]研究报告指出，20-30岁适婚年龄女性的人数将在2015年以后逐渐下降，而目前增长速度已经明显放慢。结婚对数上升最快的时间是2005-2009年，年均增速达到10%，而此后3年年均增速降至4.4%。与之对应的是，2005-2009年，全国住宅销售面积的平均增速是17%，而此后3年的平均增速降至4.6%。

　　申万报告进一步称，适婚年龄人口增速放缓，高点将在2015年前后到来。即使考虑到城镇化率，也只能将高点延后1年到2016年。此后，适婚年龄城镇人口仍将下降，城镇化率的提升只能改变下降的斜率，而不能改变下降的趋势。

　　此外，1998-2008年政府提供保障房占住宅供应总量5%-10%之间，2008年后，随着3600万套保障房等政策推出，由政府提供的各类保障性住房占比可能上升到15%-20%，钟伟认为，“这对房价有非常大的价格抑制作用，尤其是对地段不好的大规模商品房供应直接形成冲击”。