戴德梁行：写字楼租金回升 零售市场加速提质升级

近日，戴德梁行发布《2021年四季度北京写字楼零售市场报告》。报告指出，四季度，北京写字楼市场租金水平已恢复至去年同期水平，但受互联网领域监管力度的加大和“双减”政策滞后效应的影响，互联网行业将缓解大面积扩张现象，在市场租赁需求回落和大量新增供应的双重压力下，市场空置率将被推高，租金水平或将再次承压。

写字楼市场持续活跃，租金恢复至去年同期水平

2021全年北京整体市场新增供应达62.4万平方米。四季度，持续活跃的市场需求继续提振市场净吸纳量，推动北京全市和五大核心商圈季度净吸纳量分别达25.2万和7.3万平方米，年度净吸纳量均达五年来最高值，分别为83.9万和34.1万平方米。受此影响，市场空置率则继续下调，分别环比下降1.6和0.3个百分点，同比下降2.4和1.0个百分点至14.6%和9.8%。与此同时，市场需求的强劲表现令北京全市和五大核心商圈租金水平均延续了三季度的上升趋势，恢复至去年同期水平，分别为每月每平方米人民币337.6元和389.4元，环比上升1.7%和1.2%。

核心商圈甲级写字楼租金&空置率

数据来源：戴德梁行研究部

（核心商圈/全市）甲级写字楼新增供应

数据来源：戴德梁行研究部

2022年，写字楼市场将迎来供应高峰，预计全市新增供应将高达150万平方米。受互联网领域监管力度加大和“双减”政策滞后效应的影响，预计未来一年互联网行业大面积扩张的现象或将有所放缓。在市场租赁需求回落和大量新增供应的双重压力下，北京整体市场空置率将被推高，市场租金水平或将再次承压。戴德梁行北区研究部主管魏东表示：“未来，为了达成进一步实现“双碳”的目标和人们对绿色健康需求的不断提高，绿色建筑、绿色金融、绿色租赁将成为未来北京商业地产市场的新坐标，同时，具备更多绿色认证的楼宇和物业管理将更加受到市场的青睐。”

高科技企业继续领跑，医药行业成交获7年来最高值

四季度，在北京写字楼市场租赁成交中高科技企业表现继续独占鳌头，成交占所有行业总成交面积的68.3%，其次为专业服务业和金融业，分别占成交总面积的11.2%和10.2%。值得一提的是，新冠疫情的爆发使医药和医疗器械行业发展迅速，2021全年，该行业新租和搬迁面积占所有行业总成交面积的4.6%，为自2014年以来最高值，位居全行业第四位。近期发布的《北京市关于加快建设全球数字经济标杆城市的实施方案》中，健康服务产业已被列为北京未来发展的六大聚焦产业之一。戴德梁行北区项目及企业服务部主管廉峰哲表示：“未来，在政府政策扶持和发展目标的双推动下，生物医药相关行业或将为北京写字楼市场带来更多租赁需求。”

零售市场继续加速提质升级，首店经济持续发力

四季度，三里屯太古里西区、正大中心及丰台大悦春风里的开业为市场带来约12.1万平方米的优质零售空间。截至本季度末，北京全年共有6个项目投放市场，新增优质零售空间约39.9万平方米，使得全市零售物业总存量上升至1,485万平方米，其中购物中心存量约1,300万平方米，占比达87.5%。

整体来看，北京零售市场仍在加速提质升级。在今年入市的项目中，三分之二都位于非核心商圈，且均为品牌开发商开发运营的项目，品质普遍较高。项目引进的新业态及品牌区域首店极大地提升了周边人群的生活品质及便利度。而核心商圈的新增供应主要是对品质较差或老旧项目的改造升级。为满足现代消费者多元化的消费需求，提升消费体验感，北京各购物中心通过引入互动场景、主题街区，推出流行文化IP、季节性主题活动等方式来吸引客流。此外，本季度北京继续发力首店经济，三里屯、CBD等核心商圈仍是首店入驻的主要阵地。

2022年，北京零售市场计划入市的项目均位于非核心区域，多为10万平方米以上的大体量项目，预计将为市场带来100万平方米左右的优质零售空间。其中，位于通州运河核心区的新光大大融城、远洋乐堤港等项目的开业将进一步激发区域商业市场的活力。戴德梁行北区商业地产部主管孟祎表示：“这些新增入市项目将同今年开业的环球影城一起助力北京商业及文旅的发展，成为北京迈向国际消费中心城市新的增长极。”